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2022年

9月

30日

長期対応型のマンションの図面復元が完了しました

先日、約二年間に渡り対応していたマンションの図面復元が完了しました。このマンションは既存資料が殆どなく、賃貸型であり空室になった部屋の調査しか出来ないという条件だったので、約二年という長期対応になりました。この長期対応型では、まず外回りと共用部分を調査し、ある程度の図面を作っておいてから空室が出たら室内調査を行い、図面化を進めるという地道な作業になりました。更にこのマンションは階ごとの住戸の間取りが異なり、平面形状に凹凸部分が多い難易度の高い物件でした。難易度が高い物件は、より詳細に建物状況を把握する必要があります。その点では長期対応を行うことで建物把握度を高めることが出来ました。それではまた次回に続きます。

2022年

9月

21日

販売物件で完了検査済証がない物件の数

これまでに、中古住宅で図面が無い物件の数を調べてみましたが、図面が無い物件がかなり沢山あるという事が判りました。それでは、中古住宅で完了検査済証がない物件の数はどのくらいなのかと考え、調べてみました。ちなみに完了検査済証が無い物件については、当社には色々な相談を受けております。いつものように、不動産サイトで場所を東京に指定して調べます。中古マンションでは26672件がヒットし、その中で建築後の完了検査済証ありの物は345件でした。中古一戸建てでは5581件がヒットし、その中で建築後の完了検査済証ありの物は151件でした。中古住宅で検査済証がある物件は少ないという事が判りました。ただし物件の完了検査済証が残っていなくても、物件管轄地の役所にて完了検査を受けていた事の確認が取れれば、その旨を表記された台帳記載事項証明書を取得できます。ですので、完了検査済証が残っていなくても、物件管轄地の役所で確認しておいた方がいいでしょう。しかしながら、役所で調べてみても、完了検査を受けてなかったという事が判明するかもしれません。そのような場合、それでも購入に踏み切るか、購入を再考するか、遵法性調査を検討するか等々、ケース毎にいくつかの選択肢がでてくると思われます。それでは、また次回に続きます。

2022年

9月

09日

図面が無い中古一戸建てと中古マンションの比較

これまでに東京、大阪、名古屋、北関東などの複数の地域の、販売用物件で図面が無い物件数を調べてみましたが、どの地域においても中古一戸建てよりも中古マンションの図面保有数が若干少ないという結果になりました。中古住宅は一生物の買物ですし、一戸建てもマンションも図面が少ないというのは深刻な話なのですが、どちらかというとマンションに図面が少ない事がより深刻です。まず、建物の利用者数では一戸建てよりもマンションの方が多いです。一戸建ても管理面や安全面の配慮が重要ですが、利用者数が多いマンションの方が管理面や安全面での配慮がより一層重要になります。そして、図面復元の難易度では一戸建てよりもマンションの方が難しくなり、一戸建てが簡単という訳では無いのですがマンションの図面復元は容易ではありません。一生物の買物になるので、中古一戸建ても中古マンションも図面が残っていた方が良いのですが中古マンションの図面保有数が若干少ないというのは驚きです。それではまた次回に続きます。

2022年

8月

29日

図面が無い物件の数、北関東編

以前のブログで東京、大阪、名古屋などの都市圏において図面が無い中古物件数を調べましたが、地方ではどのような状況なのかと考えました。そこで、都内からもアクセスしやすい、北関東地域で調べてみました。不動産サイトを参考に調べると、群馬県では中古一戸建てで1232件中41件に設計図が有り、中古マンションでは203件中に0件でした。栃木県の中古一戸建ては1302件中に48件に設計図があり、中古マンションでは267件中に2件が設計図有りでした。茨城県では中古一戸建てで1387件中に61件が設計図有りで、中古マンションでは345件中に4件が設計図有りでした。北関東地域でも、都市圏と同じように図面が無い物件が多いという結果になりました。それではまた次回に続きます。

2022年

8月

23日

図面が無い物件の数、名古屋編

前回の大阪の調査に続いて、名古屋で市場に出回る図面の無い中古物件の数を調べてみました。不動産サイトにて中古一戸建ての検索を掛けると、1075件がヒットし、その内で設計図があるのは41件でした。次は中古マンションで検索すると、4448件がヒットし、その内で設計図があるのは34件でした。東京、大阪と同じように名古屋も図面が残っている中古物件が少ないという結果になりました。割合で考えると9割以上の物件に図面がありません。首都圏ではこのような傾向なので、地方ではどのような傾向なのかも興味深いところです。それでは、また次回に続きます。

2022年

8月

09日

図面が無い物件の数、大阪編

以前に東京都での図面が無い中古販売物件の数についての記事を書きましたが、他の地域ではどの程度なのかと思い、大阪府の場合を調べてみました。不動産サイトで中古販売物件を検索したところ、中古一戸建てでは7539件がヒットし、その内で設計図ありの物件は133件しかありません。中古マンションでは12317件がヒットし、その内で設計図ありの物件は38件しかありませんでした。大阪の場合も東京と同ように、設計図ありで販売される中古物件はかなり少ないという事になります。他の地域も調べて比較してみたいと思います。それでは、また次回に続きます。

2022年

8月

05日

工事中の図面復元について

時々ですが工事中の図面復元は可能なのかというお問い合わせをいただくので、今回はその話をします。結論から言うと工事中でも図面復元は可能ですが、外部足場を掛けている場合には注意が必要です。図面復元の現地調査では建物の状況を把握することが重要で、特に立面図を作る際には外観の全体像と細部の両方を把握しておく必要があります。要するに足場が掛かっている状況だと調査自体が難しくなります。ですので、ご相談時に既に足場をかけているかどうか、直近で足場を掛ける予定があるかどうか等、建物の状況を詳しく説明いただければスムーズに対応できますので宜しくお願いいたします。それではまた次回に続きます。

2022年

7月

27日

図面復元の実例レポート10

今回の記事内容も図面復元の実例レポートになります。その物件は売買中の木造一戸建て住宅なのですが、図面が全く残っていないので平面図だけでも復元しておきたいというご依頼でした。2階建て住宅なのですが間取りがやや珍しく、2階上部にグルニエがあるタイプで、グルニエ部分にも侵入して調査をしました。グルニエがあるという点以外は、ピロティ部分がある点とバルコニーが一部半円状になっており、そこも重点的に調査しました。平面図のみの作成になりましたが、見やすさと分かりやすさを意識して作図を行いました。調査時間中には内覧の方が見えましたが、図面を作っておくだけで安心感が違いますし、購入後の活用度も高いのできっとお役に立てると思いました。それではまた次回に続きます。

2022年

7月

15日

図面復元の実例レポート9

今回の図面復元の実例レポートは、木造一戸建て住宅の図面復元です。ご依頼された物件は約30年ほど前に建築された木造3階建ての一戸建て住宅でした。売買取引される物件ですが、図面が全く残っていないので作成してほしいとの事でした。一戸建て住宅の復元図をご依頼される場合、図面が全くないというパターンが多いように感じます。今回は取り急ぎ、平面図のみの作成となりました。現地調査は既に空物件だったのでスムーズに滞りなく行えました。建物形状はシンプルな長方形型ですが、このようなシンプルな建物こそ正確さが求められます。平面図のみの作成となりましたが、築古物件では図面が貴重な資料となるので、図面には見た人が分かりやすいように情報を落とし込みました。それではまた次回に続きます。

2022年

7月

01日

不鮮明なコピー図面しかない場合の復元図

今日は残っている図面が不鮮明なコピー図面しかない場合の話です。建物図面は残っているものの、不鮮明なコピー図面なので、復元図を作成してほしいというご依頼があります。残っている図面が昔の青焼き図ならまだしも、何度かコピーしたせいなのか不鮮明で線が掠れていて文字も読めない図面だと不便なので、鮮明に読める図面を作っておいた方が良いです。この場合では、不鮮明な図面を正しく読み取り、正しく作図する作業が求められます。保管状態の良くない不鮮明な図面の場合、現況と異なっている場合もあり、その場合は現地調査して正しい図面を作成することになります。希望者には完成図のPDFデータも渡すので、これがあれば鮮明な図面を打ち出せるので図面が劣化することはありません。それではまた次回に続きます。

2022年

6月

13日

図面復元の実例レポート8

久々に図面復元の実例レポートを紹介します。今回は敷地に2棟建物がある場合の図面復元です。建物は倉庫と事務所です。まずは倉庫棟の方から重点的に調査を行いました。倉庫内部では従業員の方々が作業中でしたので調査は慎重に行いました。倉庫にはトラックから荷下ろしする場所にドッグシェルターという囲いが複数あるのですが、これは全て同一ではなく、違う箇所もある事に注意しました。倉庫棟の調査が大体完了した所で事務所棟の調査を開始しました。こちらは使用されておらず、倉庫に比べれば調査にかかる時間は少なく済みました。その後に作図に取り掛かるのですが、敷地に2棟あるので位置関係にも留意しながら作図していきました。敷地に2棟建物がある場合には、どちらかの図面が無い場合はもう一方も無いという場合が多いようなので、早めに図面復元をお勧めします。それではまた次回に続きます。

2022年

4月

13日

改修を繰り返したので現況が元の図面と違う場合

図面復元のご依頼の中には、何回も改修(リフォーム)を繰り返したので現況と元の図面が違うものになってしまったので、正しい図面が欲しいという理由でのご依頼もあります。現況と元の図面が違えば建物を管理する上ではややこしくなってしまいます。このような場合には残っている未改修部分の図面と改修箇所の図面を組合せる形で復元図を完成させます。まずは改修した箇所の特定を行う必要があります。大抵の場合は改修箇所をオーナーが把握しておりどこを改修したかすぐ分かります。その個所を調査し、元図面とどう違うのか確認し作図作業に移します。何度かオーナーチェンジされた物件だと、未改修部分にも、元図面と違う場合があるので注意しながら元図面と照らし合わせて調査します。改修工事を繰り替えしてしまい、元の図面と異なる建物になった場合も復元図は作成出来ます。それではまた次回に続きます。

2022年

3月

07日

買主が図面を希望している件について

中古物件の売買に際して、多くの場合で買主は図面の引き渡しも希望しますが、図面が無い物件が多数存在します。図面が無い理由は売主が渡さなかった、保管していなかった、建築後から長期間経ち紛失してしまった等々の理由があります。買主としては図面が無い物件について安全性や品質面での心配が少なからずあるはずですし、やはり図面も入手しておきたい所です。中古物件の流通が増えた昨今の時代、似たような条件の物件があるとして、図面がある物件と無い物件では、どちらに買い手が付きやすいかというと、買主視点で見ると図面がある物件だと考えられますが、これが残っていない事が多いのです。中古物件の流通を加速させるには、図面の整備が必要であり、図面復元ノウハウを持つ業者にあらかじめ作成を依頼しておくのが良いでしょう。それではまた次回に続きます。

2022年

1月

26日

図面復元に3Dレーザースキャナーコースを作りました。

今回、新たに図面復元に3Dレーザースキャナーコースを作りました。これは大規模な物件、資料が全く残っていない物件、複雑な改修をする場合、長期間に及ぶ維持管理をする場合や、伝統的建造物等の図面復元には最適です。従来のやり方と比べて作業手間が大きく軽減され、作業効率の上昇が期待できます。ただし、レーザースキャナーでは把握しきれない部分は人の目により現地調査で確かめ、最終的には人の力で復元図を作り上げる事は変わりありません。費用は個々の案件に応じてお見積もりとなりますので3Dレーザーをご希望の場合はご依頼の際にお伝えいただければと思います。それではまた次回に続きます。

2022年

1月

14日

売買物件法適合検査手続サポートを始めました。

新年が始まりました。今年も宜しくお願い致します。さて、今年から売買物件法適合検査手続サポートを新サービスにしました。長い名称ですがこのサービスは売買用物件で検査済証を取っておらず図面も無い、という場合に役立ちます。平成267月に国土交通省が定めた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」があります。この制度は用途変更や増改築のみならず既存建築ストックの流通を促進する場合全般に活用できます。法適合検査は審査機関が行いますが、弊社で必要復元図面等の準備、手続への折衝、建物活用のアドバイス、検査立ち合い等を総合的にサポートします。詳しくは該当ページをご覧下さい。それではまた次回に続きます。

2021年

12月

10日

図面復元の実例レポート7

今回は延床面積300㎡以上の大型別荘の図面復元実例を紹介します。その物件は空き家になった木造の大型別荘なのですが、図面が無いということで図面復元を行う事になりました。延床面積300㎡以上ともなると、当然ながら室数が多くあり、ガレージ、和室が2つ、寝室が2つ、十分な広さのリビングとダイニングに加え、浴室、洗面所、トイレもそれぞれ2つずつあるという間取りでした。ステンドグラスや光天井や暖炉なども備えており、別荘建築なので凝った部分はいくつもありましたが、特筆すべきは木造なのに壁が厚く20㎝もあり、ここが一般木造住居と大きく違う点でした。このように珍しい物件は現地で実際に見ると一般の住居と仕様が異なっている部分があるので、注意深く調査する必要があります。それではまた次回に続きます。

2021年

10月

07日

復元図における開口部調査

今回は復元図における開口部調査についての記事になります。開口部の調査では主に大きさ、位置、材質、形状を調査します。まず大きさについてですが、採光や換気、排煙等の規定に関わる部分ですので正確に調査します。大きさは平面図だけではなく立面図や断面図にも記載する内容なので重要なチェック箇所です。次に位置です。開口部の壁面からの距離、開口部同士の距離、床面からの高さもチェックします。開口部位置は立面図に作図するための重要なチェック箇所になります。次に材質です。ガラスが網入りガラスなのか普通板ガラスなのか、枠の素材や扉の素材もチェックします。主に防火規定に関連するチェック項目になるので、用途変更や増改築を行う際には重要なチェック箇所です。そして形状です。開き窓なのか引き窓なのか、扉は右勝手なのか左勝手なのか等々をチェックします。この形状チェックは間取り図等の既存資料とは異なっている場合があり、正しい形状を平面図や立面図に作図する必要があるので割と重要です。以上のように開口部の調査だけでも多くのチェック箇所があるので根気のいる作業になります。それではまた次回に続きます。

2021年

9月

14日

図面復元の実例レポート6

今回は用途変更を行うために行った図面復元実例を紹介します。事務所ビルをホテルに用途変更することになりましたが、案の定、図面が残っていない物件だったので図面復元を行う事になりました。建物自体は空物件なので、隅々までくまなく調査を行いました。用途変更なので、既存のインフラを使えるか否か、新設可能な開口部の位置検討、修繕すべき箇所があるか等、建物のコンディション面も含めて検討しながら調査を進めました。調査の結果、現状の給水方式で用途変更後も使えることが分かり、既存の設備配管は撤去する部分とそのまま活かせる部分を特定しました。作図では法令面の記入と共に調査部分を図面に落とし込んでいきます。このように、用途変更用の図面復元では売買用や管理用の図面復元よりも手間がかかりましたが、調査時点でしっかりと建物を調べておくことで円滑に計画を進めることが出来ました。それではまた次回に続きます。

2021年

8月

23日

図面復元の実例レポート5

今回の図面復元のレポートは、シンプルなアパートの復元例を紹介します。その物件は販売用に復元図を作ることになりましたが、簡易な間取り図程度しか資料が残っていない状態でした。全室が同じタイプの間取りであり、リフォームもしていない状態なので、室内調査では優先して調査可能な部屋から行う事になりました。測量図が残っていたのでまずは敷地全体を調査し、建物と敷地の位置確認、外構の造り等を調べました。その後廊下や階段などの共用部を調査してから、室内調査を行いました。簡易な間取り図との違いはUBの形が少し異なる程度の単純なものでした。作業全般において、建物の形状がシンプルだったので比較的対応しやすかったと思います。シンプルなアパートの場合は、作図種類にもよりますが比較的早く図面復元作業が完了します。それではまた次回に続きます。

2021年

7月

29日

図面復元の実例レポート4

今回の図面復元のレポートは、増築とリノベーションを伴う場合に行った図面復元について紹介します。その物件はエレベーターの増築と内装リノベーションを行う事になったのですが、図面が残っていなかったので復元図を作る必要がありました。まずはリノベーションを行う空きテナント階を調査しました。既に一部で解体工事が始まっていたので、細部まで調査しました。その後、予定日を決めていただいて、入居中のオーナー階を調査させていただきました。業務中でしたので速やかに行いました。そして外付けのEVの増築をするので基礎形状も調査することになり、基礎外周を掘削して調査しました。これにより本体基礎の状態や深さが分かり、EV基礎に干渉しない位置も確認出来ました。図面が無い物件なので、建物調査と復元図作りを行う事で増築計画を立てやすくなりました。増築とリノベーションを伴う場合の図面復元だったので、普通の図面復元より手間のかかる作業になりましたが段取り良く進められました。それではまた次回に続きます。

2021年

7月

20日

既存資料から読み解く図面復元

今回は、図面復元の際に既存資料を参考にして建物を読み解いていく話についての記事です。図面復元では、残っている既存資料を参考にする事があります。残っている既存資料では、台帳記載事項証明書、建築計画概要書、確認申請図や竣工図の一部、敷地測量図、登記図面、不動産販売用のパンフレット、建物写真などが挙げられます。何の手掛かりも無い状態よりは、既存資料が沢山あった方がどのような建物なのか想定しやすくなりますし、調査に入る前にある程度は、建物の概要を掴んでおくことが出来ます。又、調査を進めていくと既存資料と実際の建物との整合性も分かってきます。既存資料が実際の建物と違っていた場合は、既存資料の単純な記載ミス、当初の計画を変更した場合、リフォームして変化した場合などがあります。ですので、既存資料だけを手掛かりに復元図を作るのではなく、現地調査を行う事が重要です。そして、既存資料は見積りの際にも参考にさせていただくので、残っていればご提示をお願いしております。ただし、既存資料は全てが揃っていなくても図面復元は可能です。それではまた次回に続きます。

2021年

7月

12日

図面復元の実例レポート3

今回も図面復元の実例レポートを紹介します。その物件は繁華街に立つ複合ビルで、販売をする予定ではあるものの、図面が残っていないので復元してほしい、という依頼内容でした。調査時点は全室空物件だったので、調査自体はやりやすかったのですが、全フロアで間取りが違うタイプだったので各階ごとの違いに注意しながら調査を行いました。又、外壁の仕上げは部分的に異なる物を使うタイプだったので、部分的に異なる箇所がどこまでの範囲か特定した上で作業をしました。そして意匠図以外にも設備図も依頼されていたので、設備機器類も含めて調査を行いました。調査の手掛かりになる既存資料は少なかったものの、全フロア空物件だったので、意匠、設備まで滞りなく調査が進み作図もスムーズに完了出来ました。それではまた次回に続きます。

2021年

7月

05日

図面復元の実例レポート2

今回の図面復元実例レポートは、用途変更を伴う図面復元です。その物件は飲食店、事務所等が混在する複合ビルでした。一部のフロアを用途変更することになりましたが、図面が残っていなかったので図面復元を行う必要がありました。その為、現地調査は復元図作成後の設計も考慮しながら行う作業になりました。既に空いている部屋のフロアから優先して内部調査を行い、入居中テナントにはご都合の良い日時を調整していただいてから内部調査させていただきました。入居中テナントへの調査は基本的に1回のみになるので、限られた時間でしっかり調査する必要があります。そして復元図の作図では法規上の記入を行うので普段の図面復元よりも手間がかかりました。現地調査で注意深く調査したので、建物をよく把握しておいた事が作図に役立ちました。建物をよく把握することで正確な復元図が出来上がり、設計にも役立ちます。それではまた次回に続きます。

2021年

6月

28日

図面復元の実例レポート1

過去に行った図面復元のレポートです。図面復元はまだまだ新しいサービスなので、レポートをご依頼の際の参考として役立てていただければと思います。その物件は店舗兼共同住宅の中規模物件で、図面が残っていないために管理用の図面を作って欲しいというご依頼でした。部屋ごとにリフォームを行ったため、間取りが各部屋毎に異なっているタイプなので、各部屋の違いを把握しながら業務を行いました。一見、同じような間取りに見えても、扉の形の違いや間仕切り位置の違いや内装の違いなどがあるため、混同しないように注意が必要でした。遠方からのご依頼になり出張しての対応になりましたが、内部調査に快くご協力いただけたのでスムーズに仕上げることが出来ました。この物件は他の物件に比べて調査回数も多かったのですがやりがいもある案件でした。それではまた次回に続きます。

2021年

6月

18日

売買用一戸建て住宅の図面復元

今回は、最近増えつつある売買用一戸建て住宅の図面復元についての記事です。売買時の補足資料作りの為に行われる一戸建て住宅の図面復元では、マンションの場合と違い、家主が退出された状態で現地調査に入る事が出来ます。この場合は短期間で現地調査から図面作成まで仕上がります。平面図のみ作成する場合と、平面図、立面図、断面図、配置図、仕上表、面積表などの6点セットの場合の2つのコースをご用意しています。オプションで設備図や場合によっては構造図を追加することも出来ます。市場に出回る中古一戸建ては戸数も多くあり、その中には図面が無い物も多く含まれているでしょう。売却する際に復元図を作成しておけば建物の付加価値資料になり、購入される方の役に立ちます。それではまた次回に続きます。

2021年

4月

27日

災害時には図面が必要になる

地震や台風などの災害が起こり、建物が被災してしまった場合には、建物調査を行い、損壊を明らかにして補修を行います。この際には図面を見ながら調査を行うわけですが、古い物件や売却後の物件では図面が保管されていない場合もあります。図面が無い場合、現地で簡単な手書き図面を作りながら調査をするのですが、非常に手間がかかる作業となります。災害調査と同時に図面を作成しても、あまり精度の高い図面にはなりません。いざという時に慌てないように、図面を作成して保管しておく必要があります。建物が古いので図面があるか分からない、図面を無くしてしまった、前の所有者から図面を貰えなかった等の理由で図面が無い場合は図面を復元しておくことをお勧めします。

2021年

3月

25日

IoT住宅と復元図

最近ではIoT住宅やスマートホーム、スマートハウスという言葉を頻繁に耳にするようになりました。IT化が進む昨今の世の中ですが、建築業界にも新たなテクノロジーを活用する波が来ており、私たちの生活も大きく変化していく最中にあります。事業者のこちらの立場としても、新たな技術を導入しやすいように業務に取り組んでいきたい所です。市場に出回る多くの物件に図面が無い現状を考えると、あらかじめ復元図を作成しておくことでIoT住宅化にも役立つことになる筈です。平面図や立面図等の一般図に加え、電気、空調や給湯などの設備図を作成しておけばIoT化を見据えた既存住宅の流通も加速していくでしょう。それではまた次回に続きます。

2021年

3月

08日

図面復元に料金体系を追加しました。

この度、図面復元メニューに1000㎡の鉄筋コンクリート造の基本料金を追加しました。以前より増えていた中規模クラスの物件のお問い合わせに対応する形でHPに記載することにしました。1000㎡前後の物件でも、築年数が古い物件だと図面が存在しない事もありあます。作成内容は増改築や用途変更時に必要になる一般図6点と、平面図のみ作成した場合です。今後も必要に応じてサービス内容を随時更新、改定等を行っていこうと思います。それではまた次回に続きます。

2021年

2月

24日

長期間対応物件の図面復元

今回は、長期対応物件の図面復元についての記事です。基本的に、図面復元では空いている部屋を優先して調査していきますが、共同住宅の場合、空室が少ない場合もあるので現地調査が素早く進まない事もあります。そのような場合には共用部分と空いている部屋を調査し、その後に空室が出たらその部屋を調査するという形で行います。空室が出るまでは暫く待機する形になるので、復元図完成までに時間がかかりますが、その分じっくりと対応出来ることになります。空室が殆どないので図面復元を躊躇している、という方も、長期間対応により図面復元をご利用出来ます。この機会に是非ご検討されてみてはいかがでしょうか。それではまた次回に続きます。

2021年

1月

15日

三方良しの図面復元

図面が無い物件に対して図面復元を行うことで、販売者、購入者、そして利用者の三者にメリットがあります。販売者は、復元図付きの物件を販売することで、建物に付加価値を付けて販売できます。購入者は、復元図付きの物件を購入することで購入後の維持管理や修繕計画を行いやすくなります。後々、修繕工事を発注する際にも図面があれば便利です。テナント募集時にも、図面があるという点をアピールできると思います。建物利用者にとっては、図面が無い物件よりも図面を管理している物件の方が安心して利用できるでしょう。地震や台風などの災害が起きた場合は、図面情報を基に建物調査を行います。図面を保管している物件の方が、建物を維持管理しやすくなるのは明白で、これは利用者の暮らしを守ることに繋がります。図面復元によって、販売者、購入者、利用所の全てが得をします。このように図面復元は三方良しのサービスなので、こちらとしてもやりがいがあります。世の中には図面が無い物件は多くあるので、図面復元を是非活用しましょう。

2020年

12月

18日

間取り図と現況建物の違い

既存図面が残っていない物件の図面復元を行う際、建物の基本情報として間取り図を参考にさせていただく事がありますが、調査を進めると間取り図と現況建物に少々違いがある場合が見られます。特に多いのは建具関係です。引き戸が開き戸になっている個所や、開き戸の左右開き方向が違う、開口部がある位置に開口部がない、などの違いがよくあります。現地調査では間取り図の基本情報を抑えつつ、現況との相違点に注意しながら調査を行う必要があります。とは言え、不動産情報としては間取り図があれば即座に概ねの部屋配置を把握できるので便利なものです。既存図面が無い物件には、間取り図に加えて正確な復元図を付けることで販売の付加価値が向上し、その結果顧客満足度も高まるでしょう。それではまた次回に続きます。

2020年

12月

11日

図面復元のベストタイミング

今回は、図面復元を行うベストタイミングについての記事です。売買用物件の場合で検討します。さて、売買用物件では販売前か購入後のどちらのタイミングで図面復元を行えば良いのでしょうか。これは販売前の時期で、出来れば空物件の状態で図面復元を行うほうが望ましいでしょう。販売前の物件には図面復元を行うことで、建物に付加価値を付けて販売できるという利点があります。市場に出回る物件の中には図面がないものが多くあるので、これにより不動産市場の流通を活性化させる効果もあります。購入後の物件での図面復元は主に建物管理用の目的に使われますが、建物購入直後の所有者の方の負担になってしまう上に、新たに入居した状態だと調査作業の手間がかかる事になります。ですので、売買用物件の図面復元は販売前で空物件の状態になった時がベストタイミングになります。とは言え、建物購入者の方の中には図面復元の事を知らなかったという方もおりますので、購入後に図面復元を行いたいという場合も勿論対応します。それではまた次回に続きます。

2020年

6月

10日

図面復元事業化のきっかけ

既に6月になりました。弊社は全国で初めて図面復元を事業化しましたが、今回は事業化するに至った経緯を紹介します。元々、中古住宅診断で事業をスタートしました。最初に住宅診断を行った建物は木造戸建て住宅でしたが、簡単な平面図しか残っておらず、配置図、立面図、仕上表などの建物の基本的な図面が無い状態でした。現地調査では、外壁の劣化箇所を記載するために簡易な立面図を書きながら業務を行いました。その後、いくつかの業務をこなしていく中で図面が残っていない物件が数多くあることに気付き、図面復元の事業化構想が生まれました。新築時に存在したはずの図面が無いということに対して、住宅診断を行う私ですら不便さを感じたのですから、建物所有者の方から図面を復元して欲しいという依頼があるかもしれない、と考えたのです。その後はどのように事業化するか試行錯誤の連続で、それは今も続いています。新築時には建物と図面が両方とも存在したはずですが、中古住宅では図面が無いことが多い、という発見をしたことで、図面復元という新規事業が生まれるきっかけとなりました。新規事業には気付きや発見が必要と言われますが、些細な点に気付いた事が今に繋がっています。それではまた次回に続きます。

2020年

2月

20日

複雑な形状の建物の図面復元

年が明けて既に2月の後半になりました。図面復元をご検討されている方の中には、複雑な形状の建物の図面復元は可能ですか、というお問い合わせもあります。当社では複雑な形状の建物の図面復元も可能です。今までに復元を行った物件では、地階あり、エキスパンションジョイント有り、鉄骨造と鉄筋コンクリート造の昆構造、吹抜け有り、ピロティ有り、階ごとに用途が大きく違う等の条件が混在する物件もありました。このように複雑な条件が重なる物件ほど難易度は上がりますが、図面復元は可能です。それではまた次回に続きます。

2019年

12月

09日

空物件や使用中物件の図面復元割合

前回に続いて空物件や使用中物件の図面復元の話です。弊社で直近3年以内に図面復元を実施した物件の中で空物件と使用中物件の割合について考えてみました。集計したところ空物件は約46%、使用中物件は約54%という数字が出ました。拮抗していますが、使用中物件の方がやや高い数字が出ました。空物件の方が図面復元を行いやすい事を考えると意外な結果ですが、使用中物件の図面復元は充分に可能という訳です。それでは、また次回に続きます。

2019年

12月

02日

空物件や使用中物件の図面復元

12月になりました。今回は、空物件や使用中物件の図面復元についての記事です。図面復元を行う場合、人が使用していない状態の建物(空物件)と人が使用している建物では、前者の方が図面復元を行いやすいです。現地調査の際には室内でレーザー距離計を用いるので、空物件の状態で調査を行う方が作業は捗ります。ですので、建物の販売前または販売後、テナント入居者が引っ越してくる前に図面復元を済ませたほうが良いでしょう。とはいえ、人が使用している場合でも図面復元は可能です。弊社では使用中物件でも店舗、事務所、診療所、マンション、アパート等の図面復元を行っています。この場合、所有者、管理者又は入居者の皆様と相談の上、現地調査可能日を打ち合わせして調査を行います。それでは、また次回に続きます。

2019年

11月

12日

図面復元実施で販売物件の付加価値を高める

世の中には図面が残っていない物件は沢山ありますが、市場に出回る販売用物件だけを見ても、図面がない物件はかなりの数になります。そこで、図面復元をして復元図を作成しておけば図面が無い物件と差別化を図ることができ、建物の付加価値を向上させることが出来ます。販売する建物の基礎資料として、図面は欠かせない物なので、建物を購入する方にとっては是非とも復元図を入手しておきたい所でしょう。図面が無い物件を売却した後だとしても、建物管理用又はリノベーション用などのために復元図が必要になるので、販売前に作成しておくと良いと思います。それでは、また次回に続きます。

2019年

9月

06日

図面が無い物件の数

今日は、図面が無い物件の数についての記事です。以前より、世の中に図面が無い物件はどのくらいあるのだろうか、と考えていました。そこで、不動産サイトを参照にして、市場に出回る販売物件の図面の無い物件数を調べてみました。東京都の中古マンションは、約27000件ヒットしました。その中で設計図有りの条件で再検索すると、約250件しかありません。設計図の無い中古マンションが、約26750件もあります。今度は東京都の中古一戸建てで検索すると、約7400件ヒットしました。その中で設計図有りの条件で再検索すると、約230件しかありません。設計図の無い中古一戸建てが、約7170件もあります。市場に出回る住宅系物件でも、殆どのものに設計図が無いことになります。これにビルなどの非住宅系物件と、市場に出回らない既存物件で図面が無い物件を加えると、膨大な数になります。図面が無い物件は、意外にもかなり沢山あるということです。それでは、また次回に続きます。

2019年

9月

02日

特殊建築物設計を新サービスにしました。

今回、新サービスとして特殊建築物の設計メニューを作りました。特殊建築物の中でも、200平米以下のコンパクトな規模の建物に特化した内容になっております。細かな説明は省略しますが、先般の法改正で、法611号に掲げる特殊建築物の規模が100平米から200平米へと引き上げられました。これにより、今後は200平米以下の特殊建築物の新築が増加する可能性もあると考えられます。既存物件の有効活用も大事ですが、新築物件も大事です。コンパクトな特殊建築物を設計したい、という場合には是非ご一報下さい。

2019年

7月

16日

意匠図は残っているけれども設備図が残っていない場合

中古物件を買う場合、意匠図は残っているけれども、設備図は残っていなかったという場合もよくあります。このような場合は、設備図の復元をお勧めします。給排水衛生設備図を作っておけば、急な水周りのトラブルにも対応出来ます。電気設備図を作っておけば、照明器具の位置、種類が図面に明記されるのでこれらを把握しておけます。同様に、空調換気設備図も作成すれば、エアコン、給気口、排気口などの機器が図面に明記されます。購入用物件以外にも、自己所有物件でも意匠図はあるものの設備図が無い、という事も多々あるようなのでこの場合も設備図を復元しておくと良いでしょう。設備図があればリフォーム時や日常点検に大いに役立つ上、建物を売却することになった場合にも資料として役立ちます。意匠図は有るけど設備図は無い、という場合には図面復元で設備図を復元しましょう。

2019年

7月

09日

平面図はあるけれども立面図が残っていない場合

世の中には図面が残っていない建物は沢山ありますが、平面図は残っているけれど、立面図は残ってないというケースも時々あります。このような場合は立面図の復元もやっておいた方が良いと思います。立面図があれば建物の四方向の形状がわかるので、日常点検やリフォーム等の際に役立ちます。外壁の劣化箇所があれば立面図上に劣化箇所を記載しておくことで、修繕すべき箇所がすぐ分かるようになります。また、外壁全体を塗り替える時にも、見付面積を出すのに用いることができます。このように、立面図があれば建物管理に大いに役立ちます。それでは、また次回に続きます。

2019年

7月

05日

図面復元と用途変更等の関係

今日は、図面復元と用途変更や増改築等の関係についての記事です。図面が無い物件の用途変更等を行う場合、まず初めに図面復元を行い、その後に用途変更等の設計を行います。順番として先に図面復元を行うことになります。なので、図面復元を行った担当者がその後の用途変更等の設計を行う方が設計はスムーズに進みます。図面復元の現地調査を行った担当者は建物のことをよく把握しているので、設計をしやすくなるのです。図面が無い物件の用途変更等を行う場合は是非ご相談下さい。

2019年

6月

27日

一戸建て住宅用途変更を新サービスにしました。

建築基準法が改正され、用途変更が必要になる特殊建築物の規模が100平米から200平米に変更されました。世の中の多くの一戸建て住宅が200平米以下であることを考慮し、一戸建て住宅の用途変更を新サービスに加えました。一戸建て住宅からの用途変更パターンとして多く考えられるのは商業系物件、寄宿舎系物件、宿泊系物件、福祉系物件などへの用途変更が挙げられます。新たな基準も加わったので建築法規に重点を置いて対応しようと思います。今後は一戸建て住宅の活用方法の幅が大きく広がりそうです。一戸建て住宅を用途変更したい、という場合は是非ご活用下さい。

2019年

6月

26日

200平米以下の一戸建て住宅の用途変更

建築基準法が改正され、用途変更の確認申請が必要になる特殊建築物の規模が100平米から200平米に引き上げられました。そこで一戸建て住宅に目を向けてみると、世の中の一戸建て住宅の9割が200平米以下だと言われております。今までは100平米以上の用途変更には確認申請というハードルがあったために用途変更を躊躇していたケースもあったと思いますが、今回の改正で確認申請なしで用途変更が出来るケースが増えてくると考えられます。ただし、用途変更の確認申請が要らなくても、建築基準法等への規定への適合は必要になるので建築士に設計を任せるべきです。今後は一戸建て住宅の活用方法の幅が大きく広がりそうです。それでは、また次回に続きます。

2019年

6月

25日

法改正と用途変更について

本日、改正建築基準法が施行されました。建築基準法が改正され、用途変更の確認申請が必要になる特殊建築物の規模が100平米から200平米に引き上げられました。弊社では今回の改正に対応しまして用途変更の料金体系を改定しました。今回の法改正で既存建物の活用方法の幅が広がりそうです。特に一戸建て住宅の用途変更が増加しそうです。尚、以前よりご要望の多かった事前調査のメニューも追加しました。用途変更などを行い、既存建物を活用したいという場合は是非ご一報下さい。

2019年

5月

30日

図面復元に平面図のみの作成メニューを追加しました。

この度、図面復元に平面図のみの作成メニューを追加しました。以前より平面図のみを作成した場合についてのお問い合わせが多くあり、ご要望に対応する形で平面図のみを作成した場合のメニューを作りました。今までは配置図、面積表、仕上表、平面図、立面図、断面図作成を基本コースとしていましたが、今回の平面図作成メニューの追加で選択肢が広がったと思います。図面を復元したい場合には是非ご相談下さい。

2019年

3月

19日

全体平面図が無い物件の図面復元

少しずつ暖かい気候になってきました。先日はRC造の建物の図面復元を行いました。新築当時は各階が同一間取りプランとして建築されていたのですが、後に各住戸のリノベーションを行ったため各階で平面が異なる形になり、全体の現況平面図が無い状態でした。このような形は各住戸で間取りが異なるので、現地調査で住戸毎の違いや特徴をよく把握しておく必要があります。各住戸のリノベーション後、全体平面図を作成してない物件は意外にも結構あるようです。全体平面図は建物の維持管理上必要になるのでもしも無い場合には作成しておくと良いでしょう。それでは、また次回に続きます。

 

 

 

2019年

2月

04日

復元図を作成するための現地調査をしました。

先日は復元図を作成するために現地調査へ行きました。この物件は鉄骨造の古い建物なのですが、図面が残っておりません。今回は、売買用の資料を作成するために復元図が必要になりました。最近は売買用資料のための復元図作成のご依頼やご相談が増えております。世の中には図面が残っていない建物が数多くあり、既存ストックを有効に利用するためには復元図の作成が欠かせません。弊社では今後も売買用資料のための図面復元に力を入れて対応していきたいと思います。それでは、また次回に続きます。

2019年

1月

15日

2019年

2019年が始まっています。今年は元号が変わる年なので世の中には色々な変化がありそうです。創業から8年目を迎えましたが今年も勢力的に活動していきたいと思います。建物診断から新築設計、そして用途変更、図面復元、増築設計等の既存ストック物件の活用サービスまで幅広く対応出来るメニューを揃えております。お気軽にご相談下さい。

2018年

11月

28日

用途変更における階段について

今日は、用途変更の計画における、階段についての記事です。階段は日常生活で何気なく使用しますが、用途変更の計画の中では、チェック項目が多く重要なポイントにもなります。まずは従前の用途における階段の形態チェックをし、変更後の用途でも階段を利用できるか検討します。具体的には、手摺、幅、蹴上げ、踏面、踊り場、直通階段、屋外階段、避難階段、2以上の直通階段などのチェックをしていきます。この際のチェックで現況のチェックをしますが、変更後に階段の改修が必要になるかどうかも検討します。直通階段が一つの物件の場合で、もしも2以上の直通階段が必要になる場合は、大がかりな改修をする必要も出てきてしまいます。このように、階段はチェック項目が沢山ありますが、用途変更後も快適に利用できるように計画する必要があります。それではまた次回に続きます。

2018年

11月

22日

用途変更の現地調査設備チェック

今日は、用途変更する物件の現地調査での設備チェックについてです。用途変更を行う物件では現地調査をしますが、この際に主要な設備をチェックしておきます。具体的には給排水設備や給湯設備、電気設備、空調換気設備、消火設備、昇降機設備、パイプシャフトの位置などです。この際には現状の設備は正常に機能しているか、用途変更後も使用できるかどうかが重要になってきます。設備チェック後、撤去してもよい設備、追加や更新して設置する設備がある場合は、リストアップします。そして具体的な計画を進めていきます。これらの作業も図面が残っていれば作業は捗りますが、残っていない場合には復元図を作成しなければなりませんので手間がかかります。それではまた次回に続きます。

2018年

10月

11日

用途変更したホテル・旅館の図面復元について

先日、用途変更工事を終えて竣工しましたホテル・旅館ですが、この物件は既存図面が残っていなかったため図面復元から作業を開始しました。空物件なので、現地調査は捗りましたが設計スケジュールの面では図面復元を急ぐ必要がありました。1階は飲食店、25階は事務所として使用されていました。基準階になる25階の事務所ですが、各階の水周り部分のみ若干違う間取りになっており、相違点を注視しながら作業を進めました。用途変更の設計をする上では、しっかりと現況の状態を把握しておく必要があるため、設計者が既存図の復元も行うのが望ましいと思います。それではまた次回に続きます。

2018年

10月

03日

事務所をホテル・旅館へ用途変更しました。

事務所兼飲食店の物件を、ホテル・旅館へ用途変更しました。

落ち着いた雰囲気のくつろぎやすいホテルになりました。

 

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2018年

8月

27日

図面復元でリノベーション前の状態を記録しておく

今日は、図面が残っていない建物のリノベーションを行う場合の図面復元についてです。図面が残っていない建物のリノベーションを行う際、復元図を作成しておいた方が良いでしょう。工事前に復元図を作成しておけば、リノベーションの計画をスムーズに進めやすくなります。敷地と建物の配置、開口部の位置、間取りや水周りの位置等を分かるようにしておくだけでも、計画や工事を進めやすくなります。又、リノベーション工事後に以前の状態がどのような物であったか把握できるようになります。万が一、建物を第三者に手渡すことになった場合にも、リノベーション前の状態がどのようなものであったか把握できることは購入判断に大いに役立つでしょう。昨今では既存建物の資産価値についての意識が高まっていることもあり、図面は復元しておくべきでしょう。リノベーションをやりたいが図面が残っていないので復元しておきたい、と言う場合は是非ご一報下さい。それでは、また次回に続きます。

2018年

8月

10日

建物調査用の図面復元

今日は、建物調査用に作成する復元図についての記事です。耐震診断や劣化調査などの建物調査を行う時に、調査資料として図面が必要になりますが、古い建物の場合は図面が残っていない場合もあります。このような場合にも図面復元が役立ちます。木造住宅の耐震診断では、平面図が必要になるので既存図が残っていなければ作成する必要があります。平面図に加えて立面図もあれば診断作業が捗りますので、必要に応じて作成するのが良いでしょう。耐震診断後にリノベーションを行う場合には、平面図と立面図のみならず、図面一式を復元しておきたいところです。弊社では木造住宅耐震診断と図面復元をセットで対応可能です。耐震診断などの建物調査をやりたいが図面が残っていない、と言う場合は是非ご一報下さい。それでは、また次回に続きます。

2018年

7月

24日

図面復元の参考資料

今日は、図面を復元する場合の参考資料についての記事です。図面復元は建物の図面が何らかの理由で残っていない、という場合に行います。しかし図面以外に何かの参考資料が存在している場合があります。そのような場合、以下のような参考資料があればご提示いただいております。

 

・確認済証、検査済証、台帳記載事項証明書

・敷地測量図

・不動産登記図

・不動産販売パンフレット

・建物写真

・図面が部分的に残っている場合、その図面

 

上記のような参考資料があれば図面復元作業が捗ります。勿論、これらの参考資料が無くても図面復元は可能です。建物の図面が必要だが残っていない、と言う場合は是非ご一報下さい。

それでは、また次回に続きます。

 

 

2018年

7月

18日

用途変更する場合の建物事前調査

今日は、用途変更をする場合の建物事前調査についての記事です。永年、使用されてきた既存の建物を用途変更する場合、設計を開始する前に建物を調査して状態を把握しておく必要があります。事前調査でチェックするポイントとしては、設計図との整合性、建物の劣化状態などです。計画の進行以降は、インフラ系統のチェックも必要になります。尚、設計図が残っていない場合には、復元図を作成するための調査も必要になります。計画を円滑に実現させるためには、事前調査は欠かせません。それでは、また次回に続きます。

2018年

6月

08日

事務所ビルの図面復元

今日は、事務所ビルの図面復元についての記事です。一般的な事務所ビルには、基準になる同じような平面をもつ階(基準階)で構成されている物件が数多くあります。ところが、一見すると基準階プランで各階が構成されているように見える場合でも、よく見ればフロアごとに若干間取りが異なっている場合、仕上材料に違いがある場合、天井高に違いがある場合、設備に違いがある場合等があります。このような場合でも、各階ごとの僅かな違いを正確に把握し確かな復元図を作成することが望まれます。それでは、また次回に続きます。

2018年

5月

23日

賃貸用共同住宅の図面復元

今日は、賃貸用共同住宅の図面復元についての記事です。賃貸用物件の図面復元のご依頼では、物件管理を行うために図面を必要とする場合や、物件売買を目的とした場合があります。どちらの場合でも、各住戸の間取りとともに建物全体像を把握できる図面があれば、今後の物件活用に大いに役立つものとなります。賃貸用物件の図面復元では、一般的な戸建て住宅に比べて部屋数が沢山あるため、その分現地調査を含めた作業量が多くなります。その為、当社ではご依頼の前に住戸の空き部屋がいくつあるか、調査に入れる住戸がいくつあるかご確認をお願いしております。手間はかかりますが復元図を作成しておけば色々と役立ちます。それでは、また次回に続きます。

2018年

3月

29日

物件活用に役立つ図面復元

冬の寒さがやわらぎ、少しずつ暖かい季節になりはじめました。今日は、図面復元が物件活用に大いに役立っている点についてです。図面復元業務を始める以前は図面が残っていないという理由で、物件の活用ができなくて諦めてしまったケースも多かったと思います。しかし図面復元業務を始めたことにより、活用できる物件が増加し、物件活用の選択肢が広がりました。図面がないと物件活用ができないという認識は、既に過去のものになっております。今後も図面復元をすることで活用できる物件が増えていくと思います。それでは、また次回に続きます。

 

2018年

1月

05日

2018年の営業を開始しました。

本日より本年の営業を開始しました。今年も昨年に引き続いて建築物ストックの活用に主眼を置きながら事業活動をしていきたいと思います。既存の建物の活用をご検討中の方はこの機会に是非ご一報下さい。

2017年

12月

28日

年末年始についてのお知らせ

今年も残すところあと数日となりました。

12月29日から1月4日までの間は、年末年始休業とさせていただきます。

2017年

12月

07日

増築設計の料金体系を改定しました。

本日より、増築設計の料金体系を改定しました。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造ごとに分類してそれぞれの料金体系を改定しております。増築の設計では、個別の物件ごとに物件用途、物件の状態、物件場所、増築面積などから様々なケースがあるため、参考料金にしていただければと思います。増築をお考えの方はこの機会に是非ご検討下さい。

2017年

11月

30日

EV増築について

今日は、エレベータの増築についてです。既存の物件にEVを増築する際には、建ぺい率、高さ等の法令面の検討が必要です。そして既存部分は検査済証を取っていたか、既存図面の有無も重要な情報になります。もし図面が無い場合には復元する必要があるでしょう。又、既存部分の状態や形状面でEVを増築可能かどうかを検討する必要もあるので、現地を調査したほうがよいでしょう。法令面と既存の状況を整理した上で、具体的な増築計画に入ります。EVの増築と合わせて、既存部分の用途をどのように活用するかを考え、収益性を高める工夫をすれば物件の効果的な活用が望めるでしょう。それでは、又次回に続きます。

2017年

10月

24日

一戸建て住宅も図面復元

今日は、一戸建て住宅の図面復元についてです。中古の一戸建て住宅を購入したけど図面が残っていなかった、あるいは自宅の図面を紛失してしまった、というような場合には図面を復元しておくと良いでしょう。図面を復元しておけば、日常の点検維持管理、地震や台風等の被災時の点検資料、耐震診断・リフォーム・増改築をする際の基礎資料、販売することにした場合の添付資料などに使うことができます。一戸建て住宅を持っているけど図面がない場合には、是非図面復元をおすすめします。

 

2017年

9月

21日

増築する時の図面復元

今日は、増築をするときの図面復元についてです。増築をする際に既存部分の図面が残っていない場合は、復元図を作成する必要があります。増築計画が定まっている場合、復元図を作る前にその計画が実現可能かどうか、目星をつけておくとよいでしょう。そして復元図の作成では敷地と建物の位置関係、既存部分と増築予定部分の位置関係などに留意しながら増築後の全体図を見据えて作成していけば、増築設計もやりやすいでしょう。その点では復元図の作成者と増築設計者は同一であるほうが計画がスムーズに進むはずです。それではまた次回に続きます。

2017年

9月

12日

図面復元の種類

今日は、図面復元の種類についての記事です。図面復元の種類は、大きく分けて3つに分類できます。

 

1つ目は、用途変更や増築をする際に作成する復元図です。

 

2つ目は、共同住宅等の物件の管理目的で作成する復元図です。

 

3つ目は、売買物件にてローン審査をする際に、法適合確認を求められた場合に作成する復元図です。

 

いずれの場合の図面復元にも、図面を紛失してしまったり、前の所有者から図面を入手できなかった場合など、図面がない場合に行うことが共通しています。

 

今回は3種類の図面復元を挙げましたが、今後も図面復元の新たな需要が出てくることも考えられます。

2017年

8月

29日

確認申請図書がない場合の用途変更にも対応してます

連日暑い日が続いてます。さて、用途変更をしたい物件があるけど、確認申請図書が残っていない、という場合もあります。弊社では確認申請図書が残っていない物件の用途変更にも対応しております。図面復元に対応しているため、図書が残っていない場合でも図面の復元を実施します。確認申請図書が残っていないので、用途変更が出来るのだろうか、と検討されてる方はこの機会に是非ご一報下さい。

2017年

7月

31日

ご相談物件の建築年代

連日、暑い日が続いています。弊社によくご相談いただく既存物件の建築年代ですが、昭和から平成に変わる前後辺りのものが多いです。勿論、この年代よりも古い物もあれば、もっと新しい物もありますが、今のところは築後30年程経過した物件のご相談が多いという印象です。既存物件をお持ちの方は、活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。ご相談に乗ります。それでは、また次回に続きます。

2017年

6月

19日

用途変更で物件活用の幅を広げる

既に6月中旬になりました。さて、物件の活用方法を考えている方の中には、用途変更を行うのは費用や労力がかかるので、その面ではためらってしまう、と思われている場合もあると思います。しかし、用途変更を行えば活用する用途の幅が格段に広がります。物件を活用できる限りのあらゆる選択肢を広げることで、最大限の成果を得るための検討をしていくことが可能になります。それでは、また次回に続きます。

2017年

5月

17日

図面復元調査で建物位置関係を把握する

今回は、図面復元調査での建物位置関係の把握についてです。図面復元のご依頼を受ける建物の中には、本棟の他に別棟が存在する場合もあります。このような場合には、本棟と別棟の位置をしっかりと把握する必要があります。建物同士が接続してる場合もあるので、どこの位置で接続しているのか、屋根の納まりはどのようになっているか、どこのフロアで接続しているか、アプローチはどうなっているか、仕上材などは本棟との違いはあるのか等々、細かく把握して図面に書き入れていきます。それでは、また次回に続きます。

2017年

4月

17日

図面復元のご依頼パターンへの対応

暖かい日が続いており、大分春らしくなってきました。弊社によくご依頼いただく図面復元のご依頼パターンは、主に用途変更等の確認申請に必要なもの、マンションなどの不動産管理物件用に必要なもの、不動産購入時の融資審査に必要なものなどがあります。それぞれのご依頼パターンごとに、作成する図面の範囲や明記事項が異なる場合もありますが随時対応しております。これらのご依頼パターン以外にも図面復元のご依頼がありましたらこの機会にぜひご活用下さい。

2017年

3月

07日

リノベーション設計を新サービスにしました。

本日より、リノベーション設計を新サービスにしました。

用途変更の確認申請が必要のない場合や、ビル1棟をリノベーションする場合を想定したメニューとなります。

この機会に是非ご検討下さい。

2017年

2月

15日

用途変更や増築をする場合の図面復元のご依頼について

既に2月の半ばになりました。図面復元のご相談が増えております。お客様の中には、用途変更や増築を行うので、図面復元をお願いしたい、という方もおられます。このような場合には用途変更や増築と、図面復元をセットでお引き受けさせていただいております。図面復元のみをご依頼されるのではなく、用途変更や増築とセットでご依頼されたほうが、お得になります。というわけで宜しくお願いいたします。

2017年

1月

05日

増築設計を新サービスにしました。

新年あけましておめでとうございます。

今年も宜しくお願い申し上げます。

この度、増築設計を新サービスにしました。

建物の増築をご検討中の方はこの機会に是非ご利用下さい。

 

 

2016年

11月

11日

用途変更の依頼は設計事務所へ

最近は寒い日が続いてます。さて、用途変更について検討されている方は、まず最初にどこに依頼するべきか、思案されている場合もあるかと思います。そのような場合は、用途変更に対応できる設計事務所に依頼するのが良いでしょう。最初に相談するところを、間違えないことが大事です。というわけで、用途変更の依頼先は、対応できる設計事務所にしましょう。

2016年

11月

08日

用途変更の確認申請

今日の記事は、用途変更の確認申請についてです。用途変更の計画を検討している場合には、そもそも確認申請が必要なのか、もし必要なら何のためにやらなければならないのか、依頼する場合の費用はどれくらいかかりそうか、設計から申請、工事、開業に至るまでの期間はどれくらいか等々、様々な疑問がでてくると思います。そのような場合にはまず最初に設計事務所へご相談されるのが一番です。用途変更の確認申請にまつわる様々な疑問やご質問にお答えし、開業できるようにサポートいたします。それでは、また次回に続きます。

2016年

11月

02日

複合ビルの用途変更

既に11月になりました。今年も残りあと2ヶ月です。さて、弊社では複合ビルの用途変更にも対応しています。ここで言う複合ビルとは、例えば事務所、共同住宅、店舗などのようにいくつかの用途が混在するビルのことです。雑居ビルと呼ばれたりする場合もあります。複合ビルの用途変更はお任せ下さい。

2016年

10月

06日

建物をよく把握する

時の流れは早いもので、既に10月になりました。久々のブログ更新となります。図面を復元するために大事なことは、調査者が建物をよく把握することです。大抵の場合、自分が住んでいる家なら、どこに何があり、どのような造りになっているのかを把握できていますが、復元図を作成する建物の場合は、そうではありません。現地調査をしながら、しっかりと建物について把握する必要があります。図面復元については、弊社にご相談下さい。

2016年

7月

12日

図面復元の費用について

7月も半ばに入り、暑い日々が続いています。今日は、図面復元の費用についてです。建物を建てる時には、建築設計を行い、図面を作成するわけですが、これらの作業を行う場合、それなりの費用がかかってきます。建築時の図面が残っておらず、何らかの事情で図面が必要になる場合には、図面の復元作業を行います。この図面復元にも費用がかかりますが、建築時にかかった建築設計費用のことを考えると、決して高くはありません。図面復元をご検討中の方は、この機会に是非ご検討下さい。

2016年

6月

15日

耐震性が気になる場合は耐震診断のご利用を

地震の影響により、ご自宅の耐震性が気になっている、という方が多いと思います。そのような場合は耐震診断をやっておくべきでしょう。耐震診断の現地調査では、建物の劣化状況を見ていきます。建物調査に慣れている担当者が行えば、住んでいる方が気がつかなかった箇所を次々と見つけていきます。耐震診断をご検討の方はご一報下さい。

2016年

5月

18日

気がつかない所を見つける検査業者

既に5月の後半になっています。今日は、良い検査業者の特徴の一つについての記事です。良い検査業者の特徴の一つとして挙げられるのは、依頼者が気がつかなかった所を見つけられることです。例えばの話ですが、依頼者が検査業者を頼む前に、丸1日もかけて隅々まで調べたはずなのに、良い検査業者が調べれると僅かな時間で次々に依頼者が気がつかなかった問題箇所を見つけていきます。これは床下や小屋裏のような見えない箇所限定ではなくて、生活空間の内装や目立ちやすい外回り部分でも依頼者が気がつかなかった問題箇所を見つけていきます。なぜこのようなことができるのかと言うと、経験則からどこを見れば問題箇所が見つかるのかを知っているからです。良い検査業者に依頼すれば、自身では気がつかなかった所を見つけてくれる筈です。検査業者選びの一つの参考にしていただければと思います。

2016年

4月

20日

耐震診断と図面復元

ご自宅の耐震性が気になる方や、まだご自宅の耐震診断をやっていない方は、早めに耐震診断を行った方が良いでしょう。耐震診断の結果、補強が必要になると判断された場合には適切な補強をする必要があります。それから、古い住宅の場合、図面が残っていないという場合も結構あります。図面は家の情報を表す資料の中でも、最も重要な部類に入るので、図面が無い場合は復元図を作っておくべきでしょう。弊社では、耐震診断と図面復元の両方を行えるのが強みです。耐震診断をやりたい、復元図を作って欲しい、というような場合には是非ご一報下さい。

2016年

4月

13日

図面復元にS造とRC造のメニューを加えました

図面復元に鉄骨造と鉄筋コンクリート造のメニューを加えました。今回、鉄骨造は3階建て300平米、鉄筋コンクリート造は5階建て500平米くらいの規模を想定した内容にしました。物件がこの規模より大きい場合や小さい場合にも対応します。今後とも宜しくお願いします。

2016年

4月

05日

購入用物件の用途変更

用途変更の計画をお持ちの方の中には、新たに物件を購入して、用途変更をしようと考えている方もいます。飲食店を開業したい、簡易宿所を始めたい等々、新たにビジネスを始めたい方々にとっては、目的ごとに様々な形での用途変更の構想があります。しかし、購入を考えている物件が果たして用途変更できるのか、用途変更ができる場合でも、どの位の手間や費用がかかるのか等々、気になる点が多々あると思います。そのような場合には、用途変更の計画について気軽に相談できる設計事務所にご相談されるのがよいと思います。購入したい物件があるけど用途変更が出来るのかどうか、どの位の手間や費用がかかりそうか等々、お考え中の方はご相談下さい。

2016年

4月

04日

用途変更の計画について

4月になりました。さて、用途変更の計画をご検討中の方は、所有中の物件が用途変更ができるのかどうか、又は用途変更をすることで必要な手続きはどのようなものか等々、色々と思案されていると思います。計画をスムーズに行うためには、用途変更の検討段階から設計事務所に相談されるのが良いと思います。用途変更の計画をご検討中の方は是非ご一報下さい。

2016年

3月

23日

確認申請が要らない場合の用途変更について

用途変更をする場合、確認申請が必要になるか否かで思案される方もいると思いますが、確認申請が要らない場合もあります。しかし、このような場合でも、適法に設計して工事を行う必要があるので、設計事務所に相談されるのが良いかと思います。確認申請が要らない場合の用途変更のご相談にものりますので、用途変更の計画を考えている方はご一報下さい。

2016年

3月

22日

用途変更で建築物ストックを活用する

早いもので、今年も既に3月の下旬になりました。さて、既存の建築物ストックの活用方法の一つとして、用途変更という方法があります。この用途変更とはどのようなものなのかを簡単に説明しますと、適法に建築された建築物を使用してきたものを、他の用途に転用することを言います。現代は既存の建築物のストック化時代を迎えており、用途変更により建物を有効に活用していくことが望まれています。創業当初より建築物ストック分野に取り組んできた弊社としても、用途変更は力を入れて取り組んでいきたい分野として捉えています。それでは、また次回に続きます。

2016年

2月

26日

木造3階建て住宅について

木造3階建て住宅は、2階建て住宅に比べると法規制が多くなります。具体的には、敷地内通路の確保、直通階段の設置、非常用進入口又は代替進入口の設置、排煙無窓の検討、構造計算などです。その他にも、準防火地域に建てる場合は、準耐火建築物又は基準法施行令136条の2に適合することが求められます。道路斜線制限をクリアするために、天空率の検討が必要な場合もあります。3階建て住宅は色々な制限が出てくるため、3階建て住宅を検討中の方は設計事務所へ相談するのが良いでしょう。それでは、また次回。

2016年

2月

15日

図面復元の料金体系を改定しました。

早いもので、既に2月の半ばになりました。この度、図面復元の料金体系を改定しました。今回の改定により、今までよりもご利用しやすくなったと思います。今後とも宜しくお願い致します。

2016年

1月

27日

住宅設計とリフォーム設計の料金を改定しました。

住宅設計とリフォーム設計の料金を改定しました。住宅設計の場合、今までは工事費に対して何%、と言う形で設計料を出していましたが、床面積に対する単価を用いることにしました。リフォーム設計も、工事費に対して何%、と言う形で設計料を出していましたが、リフォーム工事は目的や範囲により価格帯が変わってくるため、工事価格帯ごとの床面積に対する単価に改めました。これにより料金がわかりやすくなったと思います。ご依頼の際にご検討いただければと思います。

2016年

1月

11日

3階建て2世帯型住宅が完成しました。

3階建て2世帯型住宅が完成しました。

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2016年

1月

06日

企画設計を新サービスにしました。

新年明けましておめでとうございます。今年も宜しくお願い致します。新年早々ですが、企画設計を新サービスにしました。建物の計画を考えている、建物のボリュームを知りたい、プランを作りたい、等々の場合にご活用下さい。

 

http://www.housepeace.com/サービス一覧/企画設計

2015年

12月

01日

図面復元を新サービスにしました。

12月がスタートしました。今年最後の月になります。さて、ここのところ既存住宅の図面復元の相談が増えつつあったので、図面復元を新サービスにしました。今のところは一戸建て住宅に的を絞りながら対応していく予定ですが、ゆくゆくは一戸建て住宅以外の物件への対応も視野に入れながら考えていこうと思います。図面の復元をしたい、というような場合にはご一報下さい。


http://www.housepeace.com/サービス一覧/図面復元

2015年

11月

19日

用途変更を新サービスにしました。

用途変更を新サービスにしました。一般的に用途変更とは、適法に建築された建築物を使用してきたものを、他の用途に転用する行為のことを言います。既存の建築物を所有されている方は、ニーズに応えながら建物を有効に活用していきたいと考えている方も多いと思います。既存の建築物は持て余さずに、あらゆる利用方法を考え、有効に利用していきたいところです。増加傾向にある既存の建築物を有効利用するための一助としてご活用ください。


http://www.housepeace.com/サービス一覧/用途変更

2015年

11月

06日

外壁工事、内装工事

現在工事中の木造3階建て住宅は、中間検査を終え、次の工程に入っています。外壁工事をして、内装工事の施工中です。

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2015年

9月

17日

筋交い、外壁下地

進行中の木造3階建て住宅です。着々と工事が進んでいます。筋交いを入れ、外壁下地を施工しました。

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2015年

9月

03日

軸組工事

工事中の木造3階建て住宅は、軸組工事に入りました。1階はスパンが広くなる箇所があるため、部分的に梁や柱を大きくしています。

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2015年

9月

01日

図面作成、申請業務を改定しました。

サービスメニューの図面作成、申請業務を改定しました。今までは図面作成と申請業務をひとつのページにまとめていましたが、それぞれのページを作り、見やすくしました。図面作成や申請業務についてはこちらへお任せください。

 

http://www.housepeace.com/サービス一覧/図面作成

 

http://www.housepeace.com/サービス一覧/申請業務

 

2015年

8月

21日

2世帯住宅の計画

現在工事中の木造3階建て住宅の間取りですが、2世帯住宅仕様となっております。玄関が2つ有り、内部でそれぞれの世帯が行き来できる間取りにしております。2世帯住宅を建てたいと考えているので、計画して欲しい、というような場合は是非ご一報下さい。

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