2024年
7月
09日
火
最近の傾向からして、所有中の建物を遵法化したいという傾向が多く見られます。建物の種類別には、自社ビルであったり、自社店舗であったり、自社工場であったりと様々ですが、一貫して建物の遵法性が気掛かりだと言うケースが増えてきた実感があります。検査済証未取得の物件ならともかく、検査済証取得済みの物件でも遵法性が気になるという意向も出てきております。又、建築基準法の一部分のみの遵法性だけが気になるという場合や、多くの項目で遵法化したいという場合まで様々です。この傾向に今後も注目します。それではまた次回に続きます。
2024年
6月
20日
木
今日は、設備図のみを復元する場合についての記事です。時々、設備図だけの復元は可能ですか、というご相談があります。結論から言うと可能ですが、まずは正確な平面図が残っている必要があります。給排水、電気、空調といった各種設備機器類は平面図上に記載していくことになるため、平面図が必要です。もし平面図すらない場合は先に平面復元を行います。その他に配置図もあった方が望ましいです。排水の放流先、電気の引き込み、室外機の位置等の記載は、敷地や道路と関わってくるためです。という訳で設備図だけの復元を行いたい場合は、まずは平面図や配置図の有無を確認しましょう。それではまた次回に続きます。
2024年
5月
28日
火
暫く図面復元業務をやっていると、図面が無い物件にもいくつかのパターンがある事に気づきます。そこで、ざっくりとですが図面が無い時のパターンを挙げてみます。
1 確認申請図、竣工図を含めて図面が全くない。
2 平面図や立面図等が部分的には残っているが、確認申請図一式や竣工図一式は無い。
3 確認申請図や竣工図のコピーは残っているものの、不鮮明で分かりずらい。
4 確認申請図は残っているが、竣工図は無い。
5 竣工図はあるが確認申請図は無い。
1は依頼の中でもよくあるパターンです。2もよくあるパターンです。図面が部分的には残っているが、大部分が無い場合です。残っている図面も、現況建物と整合しているか調べて、違っていれば作図が望ましいです。足りない図面と同時に行うのが良いでしょう。3は、確認申請図や竣工図はほぼ残っているが、不鮮明なコピー図であり、資料としては使えない場合が多いです。4は、古い物件だと確認申請図が現況と違う場合もあり、その場合は作図が望ましいです。5については、竣工図一式があっても確認申請図が無い場合、構造計算書も無い場合があるので、注意が必要です。それではまた次回に続きます。
2024年
5月
16日
木
前回に続いて図面復元のデータ分析記事となります。過去7年分の図面復元における、昭和物件と平成物件の依頼割合を調べてみました。結果は昭和物件が約75%、平成物件が約25%となりました。図面を無くしてしまう物件からして、圧倒的に建築年代が古い昭和物件が多いと思っていましたが、4件に1件は平成に新築された物件でした。感覚的にはここ2年くらいで平成物件が増えてきた印象があります。市場に出回る平成物件が徐々に増えてきているのでしょう。それでは、また次回に続きます。
2024年
4月
19日
金
弊社もお陰様で法人化という転機を迎えました。そこで、個人事業時代の図面復元について振り返ってみようと思います。過去7年間分に受注した図面復元で、設計図書が全く無い物と一部でも有った物の比較をしました。結果は設計図書が全く無い物が全体の過半数を超えました。時々問い合わせで、設計図書が全く無くても図面復元は出来るんですか?という問い合わせがありますが、設計図書が全く無い状態から行う図面復元は全体の過半数を超えていたことが分かりました。図面復元の難易度としては、設計図書が一部でも残っている物よりも、全くない物の方が、難易度が高い傾向にあります。設計図書が全く無くても、図面復元は出来るという事を踏まえておきましょう。それでは、また次回に続きます。
2024年
3月
05日
火
今回は、新サービスの法令調査における図面化による効果についての記事です。世間に数多くある既存建物の調査サービスでは、殆どの場合で調査報告書を作成します。調査報告書は、場合によっては数十ページに及ぶものもありますが、依頼者や第三者から見て、報告書だけを見ても少々分かりにくいという点があります。報告書に調査箇所の画像を載せても、一目見てどこの箇所かは特定しにくい事もあり、第三者から見ても、感覚的に分かりにくいという面もあります。このような点を解決するのが図面化です。例えば平面図に調査箇所の記載があれば、一見でどこの箇所か特定できるし、感覚的に位置関係が把握出来ます。勿論、詳しく作られた調査報告書は貴重なものなので、図面化して情報を補う事で、より分かりやすい物を提供できるという訳です。新サービスの法令調査図作成では、図面の他に調査報告書のオプションも設けております。それではまた次回に続きます。
2024年
1月
18日
木
新年を迎えまして新たに、新サービスとして既存建物の法令調査図作成を開始しました。市場に出回る物件の中で、検査済証の取得がなく法に則した状態か分からない物件は数多くあります。中でも戸建てについては検査済証の取得が無い物件は相当な数があり、その点は購入者の方々にとっては心配の種にもなっているかと思います。当該物件が法に則した物件なのかどうかを、明らかにすることで購入者の方々が安心して物件購入に踏み切れるようにしていきたいと思います。そして、法令調査箇所を図面化することで誰が見ても分かりやすいような成果物を提供していきます。建物調査において、一般的には調査報告書だけを提示しますが、建物のどこの部分に問題があるのか、一目見ただけでは分かりにくいものでした。図面化することで、一目瞭然に分かりやすい物を作成していきたいと思います。それではまた次回に続きます。
2023年
12月
04日
月
事務所を移転しました。
新住所は、「東京都杉並区高円寺南4-27-17恒陽サンクレスト高円寺301」です。
尚、郵便番号、電話番号、FAX番号、Eメールアドレスの変更はありません。
今後とも宜しくお願い申し上げます。
2023年
9月
13日
水
使用されていない空き物件は意匠図、設備図の他に構造図まで含めて図面復元を行うという選択肢もあります。構造図の復元では、耐火被覆の無い鉄骨造倉庫等を除いて、構造調査の為に多くの場合で内装の解体が必要になります。その点では使用中の物件では内装解体が難しく、使用されてない空物件の方が構造図復元をやりやすいでしょう。買い手の心理としては、構造図も復元してあれば安心感が増しますし、使用する前に全種類の図面を手に入れておきたい所でしょう。構造図まで復元しておくことで、物件を売却する場合の価値が更に高まります。図面復元を検討中で、物件が空物件であり、内装解体も可能な場合は構造図を含めたフルセットの図面復元を視野に入れておいても良いと思います。それではまた次回に続きます。
2023年
8月
23日
水
先日、意匠図、設備図、構造図のフルセットで行った図面復元が完了しました。物件は建築後40年ほど経過した、共同住宅3階建ての壁式RC造で、延床面積は1140㎡程でした。この物件は共同住宅では珍しく、全室空室なので大掛かりな調査が可能でした。ただし遠方にあるので移動も考慮して対応する必要がありました。住戸数はやや多いのですが、複数の同一プランが連続している形式なので、その点を抑えながら作業を進めました。構造図の作成では全室空室の為、室内の部分解体が可能だったのでオーナー様の方で解体していただいて、建物躯体の調査を行い、構造図作図という流れになりました。このように全室空室で解体が可能な場合、構造図まで含めたフルセットで図面復元を行っておくと良いと思います。それではまた次回に続きます。
2023年
7月
31日
月
前回に続いて、市場に出回っている中古マンションで、図面も検査済証も無い物について調べました。対象エリアは東京都で、不動産サイトでの調査となります。結果は27716件の中古マンションの内、図面も検査済証も揃っている物は51件でした。つまり図面も検査済証も揃っている物は0.184%しかないという事になります。これにより図面も検査済証も両方無い物が、驚くほど多いという事が判りました。検査済証は復元出来ないのですが、図面は復元出来ます。図面が無い中古マンションを売買する際には図面を復元することが望まれます。それではまた次回に続きます。
2023年
7月
14日
金
今回は、市場に出回っている中古一戸建て住宅で、図面も検査済証も無いものはどのくらいあるのだろうかと思い、調べてみました。対象エリアを東京に絞り、不動産サイトで検索をかけると、6483件の中古一戸建て住宅がヒットし、その中で図面も検査済証も揃っているものを絞り込むと、93件出てきました。東京で市場に出回る中古一戸建てで、図面も検査済証も揃っているものは、たったの1.4%だけだったという結果でした。つまり9割以上の物件が図面も検査済証も無いということになり、両方揃っているものはかなりのレアケースということになります。それではまた次回に続きます。
2023年
6月
28日
水
マンションの図面が無いので復元を考えてはみたものの、住戸に入居中のために図面の復元を諦めてしまっている事はないでしょうか。マンションの図面復元の場合、稀に全室空室の物件もありますが、多くの場合で居住中の状況です。この場合も、全室が埋まっているという場合は稀で、何室かは空室がある場合が多いです。方法としてはまず先に共用部分と空室部分を調査しておいて図面を作成し、空室が随時出る度にまた調査して作図していくというやり方になります。空室が出るまでは待たなければいけない為、長期間の仕事になりますが、弊社では図面復元をメインに行っているので対応可能となります。もしも長期間対応でご依頼をご検討中の場合、毎年何室の空室が出ていたかを把握しておくと、復元計画を立てやすいかと思います。ちなみに実例では戸数20戸のマンションで、2年間で図面復元完了となりました。空室の出る頻度は物件事情や世情により違いがあると思いますが、出やすい物件では2年間で完了するという一つの目安になります。それではまた次回に続きます。
2023年
4月
17日
月
今回は図面復元とはどのようなビジネスなのかについて考えてみたいと思います。まず簡単に図面復元とは、図面が無い状態を回復するために図面を作成することです。主な利用場面は不動産の売買時、建物をリフォームや修繕等する時、建物の日常的な維持管理の為などが挙げられます。本題になりますがこのビジネスは情報を付け加えるという事なのです。紙の図面自体は「物」ですが、中身は建物の様々な情報が入っています。数年前、日本では情報やサービスに対して対価を支払う習慣が薄いので、厳しいのではないかという意見がありました。確かに、当時の認識ではそうであったかったかもしれませんが、最近ではやや変化してきているというように感じます。というのも、図面復元の需要が増しており、これは情報を付加する事が必要とされている結果だと考えます。なので、ただ単に無い図面を作るという視点ではなく、情報を付加するという視点で取り組んでおります。今後もこのような視点で事業に取り組んで行きたいと思います。それではまた次回に続きます。
2023年
3月
10日
金
前回に引続いて市場に出回る中古マンションで、検査済証がある物件の年代は何年代なのか調べてみました。不動産サイトにて都内の物件で30物件を調べてみた結果、70年代が5件、80年代が10件、90年代が8件、2000年代が2件、2010年代が5件、という結果でした。7割以上が2000年以前に建築されたもので、中古一戸建てとはほぼ逆の結果になりました。しかし、中古マンションで検査済証のあるもの自体の数が少ない事を考えると、建築が2000年以前の物が多いためこのような結果になると考えられます。以上、検済みありの中古マンションを探せば、2000年以前の築古マンションが多くヒットするという結果でした。それではまた次回に続きます。
2023年
3月
03日
金
今回は、市場に出回る中古一戸建てで、検査済証がある物件の年代は何年代なのか調べてみました。不動産サイトにて都内の物件で30物件を調べてみた結果、60年代が1件、80年代が1件、90年代が1件、2000年代が9件、2010年代が14件、2020年代が4件という結果でした。9割が2000年以降に建築された物件という結果でした。これによると2000年以前の中古一戸建てで、検査済証のあるものは希少だという事が伺えます。調査したサンプル数は30件なので少ないのですが、調査数を増やしても概ね同じような結果になるでしょう。それではまた次回に続きます。
2022年
9月
30日
金
先日、約二年間に渡り対応していたマンションの図面復元が完了しました。このマンションは既存資料が殆どなく、賃貸型であり空室になった部屋の調査しか出来ないという条件だったので、約二年という長期対応になりました。この長期対応型では、まず外回りと共用部分を調査し、ある程度の図面を作っておいてから空室が出たら室内調査を行い、図面化を進めるという地道な作業になりました。更にこのマンションは階ごとの住戸の間取りが異なり、平面形状に凹凸部分が多い難易度の高い物件でした。難易度が高い物件は、より詳細に建物状況を把握する必要があります。その点では長期対応を行うことで建物把握度を高めることが出来ました。それではまた次回に続きます。
2022年
9月
21日
水
これまでに、中古住宅で図面が無い物件の数を調べてみましたが、図面が無い物件がかなり沢山あるという事が判りました。それでは、中古住宅で完了検査済証がない物件の数はどのくらいなのかと考え、調べてみました。ちなみに完了検査済証が無い物件については、当社には色々な相談を受けております。いつものように、不動産サイトで場所を東京に指定して調べます。中古マンションでは26672件がヒットし、その中で建築後の完了検査済証ありの物は345件でした。中古一戸建てでは5581件がヒットし、その中で建築後の完了検査済証ありの物は151件でした。中古住宅で検査済証がある物件は少ないという事が判りました。ただし物件の完了検査済証が残っていなくても、物件管轄地の役所にて完了検査を受けていた事の確認が取れれば、その旨を表記された台帳記載事項証明書を取得できます。ですので、完了検査済証が残っていなくても、物件管轄地の役所で確認しておいた方がいいでしょう。しかしながら、役所で調べてみても、完了検査を受けてなかったという事が判明するかもしれません。そのような場合、それでも購入に踏み切るか、購入を再考するか、遵法性調査を検討するか等々、ケース毎にいくつかの選択肢がでてくると思われます。それでは、また次回に続きます。
2022年
9月
09日
金
これまでに東京、大阪、名古屋、北関東などの複数の地域の、販売用物件で図面が無い物件数を調べてみましたが、どの地域においても中古一戸建てよりも中古マンションの図面保有数が若干少ないという結果になりました。中古住宅は一生物の買物ですし、一戸建てもマンションも図面が少ないというのは深刻な話なのですが、どちらかというとマンションに図面が少ない事がより深刻です。まず、建物の利用者数では一戸建てよりもマンションの方が多いです。一戸建ても管理面や安全面の配慮が重要ですが、利用者数が多いマンションの方が管理面や安全面での配慮がより一層重要になります。そして、図面復元の難易度では一戸建てよりもマンションの方が難しくなり、一戸建てが簡単という訳では無いのですがマンションの図面復元は容易ではありません。一生物の買物になるので、中古一戸建ても中古マンションも図面が残っていた方が良いのですが中古マンションの図面保有数が若干少ないというのは驚きです。それではまた次回に続きます。
2022年
8月
29日
月
以前のブログで東京、大阪、名古屋などの都市圏において図面が無い中古物件数を調べましたが、地方ではどのような状況なのかと考えました。そこで、都内からもアクセスしやすい、北関東地域で調べてみました。不動産サイトを参考に調べると、群馬県では中古一戸建てで1232件中41件に設計図が有り、中古マンションでは203件中に0件でした。栃木県の中古一戸建ては1302件中に48件に設計図があり、中古マンションでは267件中に2件が設計図有りでした。茨城県では中古一戸建てで1387件中に61件が設計図有りで、中古マンションでは345件中に4件が設計図有りでした。北関東地域でも、都市圏と同じように図面が無い物件が多いという結果になりました。それではまた次回に続きます。
2022年
8月
23日
火
前回の大阪の調査に続いて、名古屋で市場に出回る図面の無い中古物件の数を調べてみました。不動産サイトにて中古一戸建ての検索を掛けると、1075件がヒットし、その内で設計図があるのは41件でした。次は中古マンションで検索すると、4448件がヒットし、その内で設計図があるのは34件でした。東京、大阪と同じように名古屋も図面が残っている中古物件が少ないという結果になりました。割合で考えると9割以上の物件に図面がありません。首都圏ではこのような傾向なので、地方ではどのような傾向なのかも興味深いところです。それでは、また次回に続きます。
2022年
8月
09日
火
以前に東京都での図面が無い中古販売物件の数についての記事を書きましたが、他の地域ではどの程度なのかと思い、大阪府の場合を調べてみました。不動産サイトで中古販売物件を検索したところ、中古一戸建てでは7539件がヒットし、その内で設計図ありの物件は133件しかありません。中古マンションでは12317件がヒットし、その内で設計図ありの物件は38件しかありませんでした。大阪の場合も東京と同ように、設計図ありで販売される中古物件はかなり少ないという事になります。他の地域も調べて比較してみたいと思います。それでは、また次回に続きます。
2022年
8月
05日
金
2022年
7月
27日
水
今回の記事内容も図面復元の実例レポートになります。その物件は売買中の木造一戸建て住宅なのですが、図面が全く残っていないので平面図だけでも復元しておきたいというご依頼でした。2階建て住宅なのですが間取りがやや珍しく、2階上部にグルニエがあるタイプで、グルニエ部分にも侵入して調査をしました。グルニエがあるという点以外は、ピロティ部分がある点とバルコニーが一部半円状になっており、そこも重点的に調査しました。平面図のみの作成になりましたが、見やすさと分かりやすさを意識して作図を行いました。調査時間中には内覧の方が見えましたが、図面を作っておくだけで安心感が違いますし、購入後の活用度も高いのできっとお役に立てると思いました。それではまた次回に続きます。
2022年
7月
15日
金
今回の図面復元の実例レポートは、木造一戸建て住宅の図面復元です。ご依頼された物件は約30年ほど前に建築された木造3階建ての一戸建て住宅でした。売買取引される物件ですが、図面が全く残っていないので作成してほしいとの事でした。一戸建て住宅の復元図をご依頼される場合、図面が全くないというパターンが多いように感じます。今回は取り急ぎ、平面図のみの作成となりました。現地調査は既に空物件だったのでスムーズに滞りなく行えました。建物形状はシンプルな長方形型ですが、このようなシンプルな建物こそ正確さが求められます。平面図のみの作成となりましたが、築古物件では図面が貴重な資料となるので、図面には見た人が分かりやすいように情報を落とし込みました。それではまた次回に続きます。
2022年
7月
01日
金
今日は残っている図面が不鮮明なコピー図面しかない場合の話です。建物図面は残っているものの、不鮮明なコピー図面なので、復元図を作成してほしいというご依頼があります。残っている図面が昔の青焼き図ならまだしも、何度かコピーしたせいなのか不鮮明で線が掠れていて文字も読めない図面だと不便なので、鮮明に読める図面を作っておいた方が良いです。この場合では、不鮮明な図面を正しく読み取り、正しく作図する作業が求められます。保管状態の良くない不鮮明な図面の場合、現況と異なっている場合もあり、その場合は現地調査して正しい図面を作成することになります。希望者には完成図のPDFデータも渡すので、これがあれば鮮明な図面を打ち出せるので図面が劣化することはありません。それではまた次回に続きます。
2022年
6月
13日
月
久々に図面復元の実例レポートを紹介します。今回は敷地に2棟建物がある場合の図面復元です。建物は倉庫と事務所です。まずは倉庫棟の方から重点的に調査を行いました。倉庫内部では従業員の方々が作業中でしたので調査は慎重に行いました。倉庫にはトラックから荷下ろしする場所にドッグシェルターという囲いが複数あるのですが、これは全て同一ではなく、違う箇所もある事に注意しました。倉庫棟の調査が大体完了した所で事務所棟の調査を開始しました。こちらは使用されておらず、倉庫に比べれば調査にかかる時間は少なく済みました。その後に作図に取り掛かるのですが、敷地に2棟あるので位置関係にも留意しながら作図していきました。敷地に2棟建物がある場合には、どちらかの図面が無い場合はもう一方も無いという場合が多いようなので、早めに図面復元をお勧めします。それではまた次回に続きます。
2022年
4月
13日
水
図面復元のご依頼の中には、何回も改修(リフォーム)を繰り返したので現況と元の図面が違うものになってしまったので、正しい図面が欲しいという理由でのご依頼もあります。現況と元の図面が違えば建物を管理する上ではややこしくなってしまいます。このような場合には残っている未改修部分の図面と改修箇所の図面を組合せる形で復元図を完成させます。まずは改修した箇所の特定を行う必要があります。大抵の場合は改修箇所をオーナーが把握しておりどこを改修したかすぐ分かります。その個所を調査し、元図面とどう違うのか確認し作図作業に移します。何度かオーナーチェンジされた物件だと、未改修部分にも、元図面と違う場合があるので注意しながら元図面と照らし合わせて調査します。改修工事を繰り替えしてしまい、元の図面と異なる建物になった場合も復元図は作成出来ます。それではまた次回に続きます。
2022年
3月
07日
月
中古物件の売買に際して、多くの場合で買主は図面の引き渡しも希望しますが、図面が無い物件が多数存在します。図面が無い理由は売主が渡さなかった、保管していなかった、建築後から長期間経ち紛失してしまった等々の理由があります。買主としては図面が無い物件について安全性や品質面での心配が少なからずあるはずですし、やはり図面も入手しておきたい所です。中古物件の流通が増えた昨今の時代、似たような条件の物件があるとして、図面がある物件と無い物件では、どちらに買い手が付きやすいかというと、買主視点で見ると図面がある物件だと考えられますが、これが残っていない事が多いのです。中古物件の流通を加速させるには、図面の整備が必要であり、図面復元ノウハウを持つ業者にあらかじめ作成を依頼しておくのが良いでしょう。それではまた次回に続きます。
2022年
1月
26日
水
今回、新たに図面復元に3Dレーザースキャナーコースを作りました。これは大規模な物件、資料が全く残っていない物件、複雑な改修をする場合、長期間に及ぶ維持管理をする場合や、伝統的建造物等の図面復元には最適です。従来のやり方と比べて作業手間が大きく軽減され、作業効率の上昇が期待できます。ただし、レーザースキャナーでは把握しきれない部分は人の目により現地調査で確かめ、最終的には人の力で復元図を作り上げる事は変わりありません。費用は個々の案件に応じてお見積もりとなりますので3Dレーザーをご希望の場合はご依頼の際にお伝えいただければと思います。それではまた次回に続きます。
2022年
1月
14日
金
新年が始まりました。今年も宜しくお願い致します。さて、今年から売買物件法適合検査手続サポートを新サービスにしました。長い名称ですがこのサービスは売買用物件で検査済証を取っておらず図面も無い、という場合に役立ちます。平成26年7月に国土交通省が定めた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」があります。この制度は用途変更や増改築のみならず既存建築ストックの流通を促進する場合全般に活用できます。法適合検査は審査機関が行いますが、弊社で必要復元図面等の準備、手続への折衝、建物活用のアドバイス、検査立ち合い等を総合的にサポートします。詳しくは該当ページをご覧下さい。それではまた次回に続きます。
2021年
12月
10日
金
今回は延床面積300㎡以上の大型別荘の図面復元実例を紹介します。その物件は空き家になった木造の大型別荘なのですが、図面が無いということで図面復元を行う事になりました。延床面積300㎡以上ともなると、当然ながら室数が多くあり、ガレージ、和室が2つ、寝室が2つ、十分な広さのリビングとダイニングに加え、浴室、洗面所、トイレもそれぞれ2つずつあるという間取りでした。ステンドグラスや光天井や暖炉なども備えており、別荘建築なので凝った部分はいくつもありましたが、特筆すべきは木造なのに壁が厚く20㎝もあり、ここが一般木造住居と大きく違う点でした。このように珍しい物件は現地で実際に見ると一般の住居と仕様が異なっている部分があるので、注意深く調査する必要があります。それではまた次回に続きます。
2021年
10月
07日
木
今回は復元図における開口部調査についての記事になります。開口部の調査では主に大きさ、位置、材質、形状を調査します。まず大きさについてですが、採光や換気、排煙等の規定に関わる部分ですので正確に調査します。大きさは平面図だけではなく立面図や断面図にも記載する内容なので重要なチェック箇所です。次に位置です。開口部の壁面からの距離、開口部同士の距離、床面からの高さもチェックします。開口部位置は立面図に作図するための重要なチェック箇所になります。次に材質です。ガラスが網入りガラスなのか普通板ガラスなのか、枠の素材や扉の素材もチェックします。主に防火規定に関連するチェック項目になるので、用途変更や増改築を行う際には重要なチェック箇所です。そして形状です。開き窓なのか引き窓なのか、扉は右勝手なのか左勝手なのか等々をチェックします。この形状チェックは間取り図等の既存資料とは異なっている場合があり、正しい形状を平面図や立面図に作図する必要があるので割と重要です。以上のように開口部の調査だけでも多くのチェック箇所があるので根気のいる作業になります。それではまた次回に続きます。
2021年
9月
14日
火
今回は用途変更を行うために行った図面復元実例を紹介します。事務所ビルをホテルに用途変更することになりましたが、案の定、図面が残っていない物件だったので図面復元を行う事になりました。建物自体は空物件なので、隅々までくまなく調査を行いました。用途変更なので、既存のインフラを使えるか否か、新設可能な開口部の位置検討、修繕すべき箇所があるか等、建物のコンディション面も含めて検討しながら調査を進めました。調査の結果、現状の給水方式で用途変更後も使えることが分かり、既存の設備配管は撤去する部分とそのまま活かせる部分を特定しました。作図では法令面の記入と共に調査部分を図面に落とし込んでいきます。このように、用途変更用の図面復元では売買用や管理用の図面復元よりも手間がかかりましたが、調査時点でしっかりと建物を調べておくことで円滑に計画を進めることが出来ました。それではまた次回に続きます。
2021年
8月
23日
月
今回の図面復元のレポートは、シンプルなアパートの復元例を紹介します。その物件は販売用に復元図を作ることになりましたが、簡易な間取り図程度しか資料が残っていない状態でした。全室が同じタイプの間取りであり、リフォームもしていない状態なので、室内調査では優先して調査可能な部屋から行う事になりました。測量図が残っていたのでまずは敷地全体を調査し、建物と敷地の位置確認、外構の造り等を調べました。その後廊下や階段などの共用部を調査してから、室内調査を行いました。簡易な間取り図との違いはUBの形が少し異なる程度の単純なものでした。作業全般において、建物の形状がシンプルだったので比較的対応しやすかったと思います。シンプルなアパートの場合は、作図種類にもよりますが比較的早く図面復元作業が完了します。それではまた次回に続きます。
2021年
7月
29日
木
今回の図面復元のレポートは、増築とリノベーションを伴う場合に行った図面復元について紹介します。その物件はエレベーターの増築と内装リノベーションを行う事になったのですが、図面が残っていなかったので復元図を作る必要がありました。まずはリノベーションを行う空きテナント階を調査しました。既に一部で解体工事が始まっていたので、細部まで調査しました。その後、予定日を決めていただいて、入居中のオーナー階を調査させていただきました。業務中でしたので速やかに行いました。そして外付けのEVの増築をするので基礎形状も調査することになり、基礎外周を掘削して調査しました。これにより本体基礎の状態や深さが分かり、EV基礎に干渉しない位置も確認出来ました。図面が無い物件なので、建物調査と復元図作りを行う事で増築計画を立てやすくなりました。増築とリノベーションを伴う場合の図面復元だったので、普通の図面復元より手間のかかる作業になりましたが段取り良く進められました。それではまた次回に続きます。
2021年
7月
20日
火
今回は、図面復元の際に既存資料を参考にして建物を読み解いていく話についての記事です。図面復元では、残っている既存資料を参考にする事があります。残っている既存資料では、台帳記載事項証明書、建築計画概要書、確認申請図や竣工図の一部、敷地測量図、登記図面、不動産販売用のパンフレット、建物写真などが挙げられます。何の手掛かりも無い状態よりは、既存資料が沢山あった方がどのような建物なのか想定しやすくなりますし、調査に入る前にある程度は、建物の概要を掴んでおくことが出来ます。又、調査を進めていくと既存資料と実際の建物との整合性も分かってきます。既存資料が実際の建物と違っていた場合は、既存資料の単純な記載ミス、当初の計画を変更した場合、リフォームして変化した場合などがあります。ですので、既存資料だけを手掛かりに復元図を作るのではなく、現地調査を行う事が重要です。そして、既存資料は見積りの際にも参考にさせていただくので、残っていればご提示をお願いしております。ただし、既存資料は全てが揃っていなくても図面復元は可能です。それではまた次回に続きます。
2021年
7月
12日
月
今回も図面復元の実例レポートを紹介します。その物件は繁華街に立つ複合ビルで、販売をする予定ではあるものの、図面が残っていないので復元してほしい、という依頼内容でした。調査時点は全室空物件だったので、調査自体はやりやすかったのですが、全フロアで間取りが違うタイプだったので各階ごとの違いに注意しながら調査を行いました。又、外壁の仕上げは部分的に異なる物を使うタイプだったので、部分的に異なる箇所がどこまでの範囲か特定した上で作業をしました。そして意匠図以外にも設備図も依頼されていたので、設備機器類も含めて調査を行いました。調査の手掛かりになる既存資料は少なかったものの、全フロア空物件だったので、意匠、設備まで滞りなく調査が進み作図もスムーズに完了出来ました。それではまた次回に続きます。
2021年
7月
05日
月
今回の図面復元実例レポートは、用途変更を伴う図面復元です。その物件は飲食店、事務所等が混在する複合ビルでした。一部のフロアを用途変更することになりましたが、図面が残っていなかったので図面復元を行う必要がありました。その為、現地調査は復元図作成後の設計も考慮しながら行う作業になりました。既に空いている部屋のフロアから優先して内部調査を行い、入居中テナントにはご都合の良い日時を調整していただいてから内部調査させていただきました。入居中テナントへの調査は基本的に1回のみになるので、限られた時間でしっかり調査する必要があります。そして復元図の作図では法規上の記入を行うので普段の図面復元よりも手間がかかりました。現地調査で注意深く調査したので、建物をよく把握しておいた事が作図に役立ちました。建物をよく把握することで正確な復元図が出来上がり、設計にも役立ちます。それではまた次回に続きます。
2021年
6月
28日
月
過去に行った図面復元のレポートです。図面復元はまだまだ新しいサービスなので、レポートをご依頼の際の参考として役立てていただければと思います。その物件は店舗兼共同住宅の中規模物件で、図面が残っていないために管理用の図面を作って欲しいというご依頼でした。部屋ごとにリフォームを行ったため、間取りが各部屋毎に異なっているタイプなので、各部屋の違いを把握しながら業務を行いました。一見、同じような間取りに見えても、扉の形の違いや間仕切り位置の違いや内装の違いなどがあるため、混同しないように注意が必要でした。遠方からのご依頼になり出張しての対応になりましたが、内部調査に快くご協力いただけたのでスムーズに仕上げることが出来ました。この物件は他の物件に比べて調査回数も多かったのですがやりがいもある案件でした。それではまた次回に続きます。
2021年
6月
18日
金
今回は、最近増えつつある売買用一戸建て住宅の図面復元についての記事です。売買時の補足資料作りの為に行われる一戸建て住宅の図面復元では、マンションの場合と違い、家主が退出された状態で現地調査に入る事が出来ます。この場合は短期間で現地調査から図面作成まで仕上がります。平面図のみ作成する場合と、平面図、立面図、断面図、配置図、仕上表、面積表などの6点セットの場合の2つのコースをご用意しています。オプションで設備図や場合によっては構造図を追加することも出来ます。市場に出回る中古一戸建ては戸数も多くあり、その中には図面が無い物も多く含まれているでしょう。売却する際に復元図を作成しておけば建物の付加価値資料になり、購入される方の役に立ちます。それではまた次回に続きます。
2021年
4月
27日
火
地震や台風などの災害が起こり、建物が被災してしまった場合には、建物調査を行い、損壊を明らかにして補修を行います。この際には図面を見ながら調査を行うわけですが、古い物件や売却後の物件では図面が保管されていない場合もあります。図面が無い場合、現地で簡単な手書き図面を作りながら調査をするのですが、非常に手間がかかる作業となります。災害調査と同時に図面を作成しても、あまり精度の高い図面にはなりません。いざという時に慌てないように、図面を作成して保管しておく必要があります。建物が古いので図面があるか分からない、図面を無くしてしまった、前の所有者から図面を貰えなかった等の理由で図面が無い場合は図面を復元しておくことをお勧めします。
2021年
3月
25日
木
最近ではIoT住宅やスマートホーム、スマートハウスという言葉を頻繁に耳にするようになりました。IT化が進む昨今の世の中ですが、建築業界にも新たなテクノロジーを活用する波が来ており、私たちの生活も大きく変化していく最中にあります。事業者のこちらの立場としても、新たな技術を導入しやすいように業務に取り組んでいきたい所です。市場に出回る多くの物件に図面が無い現状を考えると、あらかじめ復元図を作成しておくことでIoT住宅化にも役立つことになる筈です。平面図や立面図等の一般図に加え、電気、空調や給湯などの設備図を作成しておけばIoT化を見据えた既存住宅の流通も加速していくでしょう。それではまた次回に続きます。
2021年
3月
08日
月
この度、図面復元メニューに1000㎡の鉄筋コンクリート造の基本料金を追加しました。以前より増えていた中規模クラスの物件のお問い合わせに対応する形でHPに記載することにしました。1000㎡前後の物件でも、築年数が古い物件だと図面が存在しない事もありあます。作成内容は増改築や用途変更時に必要になる一般図6点と、平面図のみ作成した場合です。今後も必要に応じてサービス内容を随時更新、改定等を行っていこうと思います。それではまた次回に続きます。
2021年
2月
24日
水
今回は、長期対応物件の図面復元についての記事です。基本的に、図面復元では空いている部屋を優先して調査していきますが、共同住宅の場合、空室が少ない場合もあるので現地調査が素早く進まない事もあります。そのような場合には共用部分と空いている部屋を調査し、その後に空室が出たらその部屋を調査するという形で行います。空室が出るまでは暫く待機する形になるので、復元図完成までに時間がかかりますが、その分じっくりと対応出来ることになります。空室が殆どないので図面復元を躊躇している、という方も、長期間対応により図面復元をご利用出来ます。この機会に是非ご検討されてみてはいかがでしょうか。それではまた次回に続きます。
2021年
1月
15日
金
図面が無い物件に対して図面復元を行うことで、販売者、購入者、そして利用者の三者にメリットがあります。販売者は、復元図付きの物件を販売することで、建物に付加価値を付けて販売できます。購入者は、復元図付きの物件を購入することで購入後の維持管理や修繕計画を行いやすくなります。後々、修繕工事を発注する際にも図面があれば便利です。テナント募集時にも、図面があるという点をアピールできると思います。建物利用者にとっては、図面が無い物件よりも図面を管理している物件の方が安心して利用できるでしょう。地震や台風などの災害が起きた場合は、図面情報を基に建物調査を行います。図面を保管している物件の方が、建物を維持管理しやすくなるのは明白で、これは利用者の暮らしを守ることに繋がります。図面復元によって、販売者、購入者、利用所の全てが得をします。このように図面復元は三方良しのサービスなので、こちらとしてもやりがいがあります。世の中には図面が無い物件は多くあるので、図面復元を是非活用しましょう。
2020年
12月
18日
金
既存図面が残っていない物件の図面復元を行う際、建物の基本情報として間取り図を参考にさせていただく事がありますが、調査を進めると間取り図と現況建物に少々違いがある場合が見られます。特に多いのは建具関係です。引き戸が開き戸になっている個所や、開き戸の左右開き方向が違う、開口部がある位置に開口部がない、などの違いがよくあります。現地調査では間取り図の基本情報を抑えつつ、現況との相違点に注意しながら調査を行う必要があります。とは言え、不動産情報としては間取り図があれば即座に概ねの部屋配置を把握できるので便利なものです。既存図面が無い物件には、間取り図に加えて正確な復元図を付けることで販売の付加価値が向上し、その結果顧客満足度も高まるでしょう。それではまた次回に続きます。
2020年
12月
11日
金
今回は、図面復元を行うベストタイミングについての記事です。売買用物件の場合で検討します。さて、売買用物件では販売前か購入後のどちらのタイミングで図面復元を行えば良いのでしょうか。これは販売前の時期で、出来れば空物件の状態で図面復元を行うほうが望ましいでしょう。販売前の物件には図面復元を行うことで、建物に付加価値を付けて販売できるという利点があります。市場に出回る物件の中には図面がないものが多くあるので、これにより不動産市場の流通を活性化させる効果もあります。購入後の物件での図面復元は主に建物管理用の目的に使われますが、建物購入直後の所有者の方の負担になってしまう上に、新たに入居した状態だと調査作業の手間がかかる事になります。ですので、売買用物件の図面復元は販売前で空物件の状態になった時がベストタイミングになります。とは言え、建物購入者の方の中には図面復元の事を知らなかったという方もおりますので、購入後に図面復元を行いたいという場合も勿論対応します。それではまた次回に続きます。
2020年
6月
10日
水
既に6月になりました。弊社は全国で初めて図面復元を事業化しましたが、今回は事業化するに至った経緯を紹介します。元々、中古住宅診断で事業をスタートしました。最初に住宅診断を行った建物は木造戸建て住宅でしたが、簡単な平面図しか残っておらず、配置図、立面図、仕上表などの建物の基本的な図面が無い状態でした。現地調査では、外壁の劣化箇所を記載するために簡易な立面図を書きながら業務を行いました。その後、いくつかの業務をこなしていく中で図面が残っていない物件が数多くあることに気付き、図面復元の事業化構想が生まれました。新築時に存在したはずの図面が無いということに対して、住宅診断を行う私ですら不便さを感じたのですから、建物所有者の方から図面を復元して欲しいという依頼があるかもしれない、と考えたのです。その後はどのように事業化するか試行錯誤の連続で、それは今も続いています。新築時には建物と図面が両方とも存在したはずですが、中古住宅では図面が無いことが多い、という発見をしたことで、図面復元という新規事業が生まれるきっかけとなりました。新規事業には気付きや発見が必要と言われますが、些細な点に気付いた事が今に繋がっています。それではまた次回に続きます。
2020年
2月
20日
木
年が明けて既に2月の後半になりました。図面復元をご検討されている方の中には、複雑な形状の建物の図面復元は可能ですか、というお問い合わせもあります。当社では複雑な形状の建物の図面復元も可能です。今までに復元を行った物件では、地階あり、エキスパンションジョイント有り、鉄骨造と鉄筋コンクリート造の昆構造、吹抜け有り、ピロティ有り、階ごとに用途が大きく違う等の条件が混在する物件もありました。このように複雑な条件が重なる物件ほど難易度は上がりますが、図面復元は可能です。それではまた次回に続きます。
2019年
12月
09日
月
前回に続いて空物件や使用中物件の図面復元の話です。弊社で直近3年以内に図面復元を実施した物件の中で空物件と使用中物件の割合について考えてみました。集計したところ空物件は約46%、使用中物件は約54%という数字が出ました。拮抗していますが、使用中物件の方がやや高い数字が出ました。空物件の方が図面復元を行いやすい事を考えると意外な結果ですが、使用中物件の図面復元は充分に可能という訳です。それでは、また次回に続きます。
2019年
12月
02日
月
12月になりました。今回は、空物件や使用中物件の図面復元についての記事です。図面復元を行う場合、人が使用していない状態の建物(空物件)と人が使用している建物では、前者の方が図面復元を行いやすいです。現地調査の際には室内でレーザー距離計を用いるので、空物件の状態で調査を行う方が作業は捗ります。ですので、建物の販売前または販売後、テナント入居者が引っ越してくる前に図面復元を済ませたほうが良いでしょう。とはいえ、人が使用している場合でも図面復元は可能です。弊社では使用中物件でも店舗、事務所、診療所、マンション、アパート等の図面復元を行っています。この場合、所有者、管理者又は入居者の皆様と相談の上、現地調査可能日を打ち合わせして調査を行います。それでは、また次回に続きます。
2019年
11月
12日
火
世の中には図面が残っていない物件は沢山ありますが、市場に出回る販売用物件だけを見ても、図面がない物件はかなりの数になります。そこで、図面復元をして復元図を作成しておけば図面が無い物件と差別化を図ることができ、建物の付加価値を向上させることが出来ます。販売する建物の基礎資料として、図面は欠かせない物なので、建物を購入する方にとっては是非とも復元図を入手しておきたい所でしょう。図面が無い物件を売却した後だとしても、建物管理用又はリノベーション用などのために復元図が必要になるので、販売前に作成しておくと良いと思います。それでは、また次回に続きます。
2019年
9月
06日
金
今日は、図面が無い物件の数についての記事です。以前より、世の中に図面が無い物件はどのくらいあるのだろうか、と考えていました。そこで、不動産サイトを参照にして、市場に出回る販売物件の図面の無い物件数を調べてみました。東京都の中古マンションは、約27000件ヒットしました。その中で設計図有りの条件で再検索すると、約250件しかありません。設計図の無い中古マンションが、約26750件もあります。今度は東京都の中古一戸建てで検索すると、約7400件ヒットしました。その中で設計図有りの条件で再検索すると、約230件しかありません。設計図の無い中古一戸建てが、約7170件もあります。市場に出回る住宅系物件でも、殆どのものに設計図が無いことになります。これにビルなどの非住宅系物件と、市場に出回らない既存物件で図面が無い物件を加えると、膨大な数になります。図面が無い物件は、意外にもかなり沢山あるということです。それでは、また次回に続きます。
2019年
9月
02日
月
今回、新サービスとして特殊建築物の設計メニューを作りました。特殊建築物の中でも、200平米以下のコンパクトな規模の建物に特化した内容になっております。細かな説明は省略しますが、先般の法改正で、法6条1項1号に掲げる特殊建築物の規模が100平米から200平米へと引き上げられました。これにより、今後は200平米以下の特殊建築物の新築が増加する可能性もあると考えられます。既存物件の有効活用も大事ですが、新築物件も大事です。コンパクトな特殊建築物を設計したい、という場合には是非ご一報下さい。
2019年
7月
16日
火
中古物件を買う場合、意匠図は残っているけれども、設備図は残っていなかったという場合もよくあります。このような場合は、設備図の復元をお勧めします。給排水衛生設備図を作っておけば、急な水周りのトラブルにも対応出来ます。電気設備図を作っておけば、照明器具の位置、種類が図面に明記されるのでこれらを把握しておけます。同様に、空調換気設備図も作成すれば、エアコン、給気口、排気口などの機器が図面に明記されます。購入用物件以外にも、自己所有物件でも意匠図はあるものの設備図が無い、という事も多々あるようなのでこの場合も設備図を復元しておくと良いでしょう。設備図があればリフォーム時や日常点検に大いに役立つ上、建物を売却することになった場合にも資料として役立ちます。意匠図は有るけど設備図は無い、という場合には図面復元で設備図を復元しましょう。
2019年
7月
09日
火
世の中には図面が残っていない建物は沢山ありますが、平面図は残っているけれど、立面図は残ってないというケースも時々あります。このような場合は立面図の復元もやっておいた方が良いと思います。立面図があれば建物の四方向の形状がわかるので、日常点検やリフォーム等の際に役立ちます。外壁の劣化箇所があれば立面図上に劣化箇所を記載しておくことで、修繕すべき箇所がすぐ分かるようになります。また、外壁全体を塗り替える時にも、見付面積を出すのに用いることができます。このように、立面図があれば建物管理に大いに役立ちます。それでは、また次回に続きます。
2019年
7月
05日
金
今日は、図面復元と用途変更や増改築等の関係についての記事です。図面が無い物件の用途変更等を行う場合、まず初めに図面復元を行い、その後に用途変更等の設計を行います。順番として先に図面復元を行うことになります。なので、図面復元を行った担当者がその後の用途変更等の設計を行う方が設計はスムーズに進みます。図面復元の現地調査を行った担当者は建物のことをよく把握しているので、設計をしやすくなるのです。図面が無い物件の用途変更等を行う場合は是非ご相談下さい。
2019年
6月
27日
木
建築基準法が改正され、用途変更が必要になる特殊建築物の規模が100平米から200平米に変更されました。世の中の多くの一戸建て住宅が200平米以下であることを考慮し、一戸建て住宅の用途変更を新サービスに加えました。一戸建て住宅からの用途変更パターンとして多く考えられるのは商業系物件、寄宿舎系物件、宿泊系物件、福祉系物件などへの用途変更が挙げられます。新たな基準も加わったので建築法規に重点を置いて対応しようと思います。今後は一戸建て住宅の活用方法の幅が大きく広がりそうです。一戸建て住宅を用途変更したい、という場合は是非ご活用下さい。
2019年
6月
26日
水
建築基準法が改正され、用途変更の確認申請が必要になる特殊建築物の規模が100平米から200平米に引き上げられました。そこで一戸建て住宅に目を向けてみると、世の中の一戸建て住宅の9割が200平米以下だと言われております。今までは100平米以上の用途変更には確認申請というハードルがあったために用途変更を躊躇していたケースもあったと思いますが、今回の改正で確認申請なしで用途変更が出来るケースが増えてくると考えられます。ただし、用途変更の確認申請が要らなくても、建築基準法等への規定への適合は必要になるので建築士に設計を任せるべきです。今後は一戸建て住宅の活用方法の幅が大きく広がりそうです。それでは、また次回に続きます。
2019年
6月
25日
火
本日、改正建築基準法が施行されました。建築基準法が改正され、用途変更の確認申請が必要になる特殊建築物の規模が100平米から200平米に引き上げられました。弊社では今回の改正に対応しまして用途変更の料金体系を改定しました。今回の法改正で既存建物の活用方法の幅が広がりそうです。特に一戸建て住宅の用途変更が増加しそうです。尚、以前よりご要望の多かった事前調査のメニューも追加しました。用途変更などを行い、既存建物を活用したいという場合は是非ご一報下さい。
2019年
5月
30日
木
この度、図面復元に平面図のみの作成メニューを追加しました。以前より平面図のみを作成した場合についてのお問い合わせが多くあり、ご要望に対応する形で平面図のみを作成した場合のメニューを作りました。今までは配置図、面積表、仕上表、平面図、立面図、断面図作成を基本コースとしていましたが、今回の平面図作成メニューの追加で選択肢が広がったと思います。図面を復元したい場合には是非ご相談下さい。
2019年
3月
19日
火
少しずつ暖かい気候になってきました。先日はRC造の建物の図面復元を行いました。新築当時は各階が同一間取りプランとして建築されていたのですが、後に各住戸のリノベーションを行ったため各階で平面が異なる形になり、全体の現況平面図が無い状態でした。このような形は各住戸で間取りが異なるので、現地調査で住戸毎の違いや特徴をよく把握しておく必要があります。各住戸のリノベーション後、全体平面図を作成してない物件は意外にも結構あるようです。全体平面図は建物の維持管理上必要になるのでもしも無い場合には作成しておくと良いでしょう。それでは、また次回に続きます。
2019年
2月
04日
月
先日は復元図を作成するために現地調査へ行きました。この物件は鉄骨造の古い建物なのですが、図面が残っておりません。今回は、売買用の資料を作成するために復元図が必要になりました。最近は売買用資料のための復元図作成のご依頼やご相談が増えております。世の中には図面が残っていない建物が数多くあり、既存ストックを有効に利用するためには復元図の作成が欠かせません。弊社では今後も売買用資料のための図面復元に力を入れて対応していきたいと思います。それでは、また次回に続きます。
2019年
1月
15日
火
2019年が始まっています。今年は元号が変わる年なので世の中には色々な変化がありそうです。創業から8年目を迎えましたが今年も勢力的に活動していきたいと思います。建物診断から新築設計、そして用途変更、図面復元、増築設計等の既存ストック物件の活用サービスまで幅広く対応出来るメニューを揃えております。お気軽にご相談下さい。
2018年
11月
28日
水
今日は、用途変更の計画における、階段についての記事です。階段は日常生活で何気なく使用しますが、用途変更の計画の中では、チェック項目が多く重要なポイントにもなります。まずは従前の用途における階段の形態チェックをし、変更後の用途でも階段を利用できるか検討します。具体的には、手摺、幅、蹴上げ、踏面、踊り場、直通階段、屋外階段、避難階段、2以上の直通階段などのチェックをしていきます。この際のチェックで現況のチェックをしますが、変更後に階段の改修が必要になるかどうかも検討します。直通階段が一つの物件の場合で、もしも2以上の直通階段が必要になる場合は、大がかりな改修をする必要も出てきてしまいます。このように、階段はチェック項目が沢山ありますが、用途変更後も快適に利用できるように計画する必要があります。それではまた次回に続きます。
2018年
11月
22日
木
今日は、用途変更する物件の現地調査での設備チェックについてです。用途変更を行う物件では現地調査をしますが、この際に主要な設備をチェックしておきます。具体的には給排水設備や給湯設備、電気設備、空調換気設備、消火設備、昇降機設備、パイプシャフトの位置などです。この際には現状の設備は正常に機能しているか、用途変更後も使用できるかどうかが重要になってきます。設備チェック後、撤去してもよい設備、追加や更新して設置する設備がある場合は、リストアップします。そして具体的な計画を進めていきます。これらの作業も図面が残っていれば作業は捗りますが、残っていない場合には復元図を作成しなければなりませんので手間がかかります。それではまた次回に続きます。
2018年
10月
11日
木
先日、用途変更工事を終えて竣工しましたホテル・旅館ですが、この物件は既存図面が残っていなかったため図面復元から作業を開始しました。空物件なので、現地調査は捗りましたが設計スケジュールの面では図面復元を急ぐ必要がありました。1階は飲食店、2~5階は事務所として使用されていました。基準階になる2~5階の事務所ですが、各階の水周り部分のみ若干違う間取りになっており、相違点を注視しながら作業を進めました。用途変更の設計をする上では、しっかりと現況の状態を把握しておく必要があるため、設計者が既存図の復元も行うのが望ましいと思います。それではまた次回に続きます。
2018年
8月
27日
月
今日は、図面が残っていない建物のリノベーションを行う場合の図面復元についてです。図面が残っていない建物のリノベーションを行う際、復元図を作成しておいた方が良いでしょう。工事前に復元図を作成しておけば、リノベーションの計画をスムーズに進めやすくなります。敷地と建物の配置、開口部の位置、間取りや水周りの位置等を分かるようにしておくだけでも、計画や工事を進めやすくなります。又、リノベーション工事後に以前の状態がどのような物であったか把握できるようになります。万が一、建物を第三者に手渡すことになった場合にも、リノベーション前の状態がどのようなものであったか把握できることは購入判断に大いに役立つでしょう。昨今では既存建物の資産価値についての意識が高まっていることもあり、図面は復元しておくべきでしょう。リノベーションをやりたいが図面が残っていないので復元しておきたい、と言う場合は是非ご一報下さい。それでは、また次回に続きます。
2018年
8月
10日
金
今日は、建物調査用に作成する復元図についての記事です。耐震診断や劣化調査などの建物調査を行う時に、調査資料として図面が必要になりますが、古い建物の場合は図面が残っていない場合もあります。このような場合にも図面復元が役立ちます。木造住宅の耐震診断では、平面図が必要になるので既存図が残っていなければ作成する必要があります。平面図に加えて立面図もあれば診断作業が捗りますので、必要に応じて作成するのが良いでしょう。耐震診断後にリノベーションを行う場合には、平面図と立面図のみならず、図面一式を復元しておきたいところです。弊社では木造住宅耐震診断と図面復元をセットで対応可能です。耐震診断などの建物調査をやりたいが図面が残っていない、と言う場合は是非ご一報下さい。それでは、また次回に続きます。
2018年
7月
24日
火
今日は、図面を復元する場合の参考資料についての記事です。図面復元は建物の図面が何らかの理由で残っていない、という場合に行います。しかし図面以外に何かの参考資料が存在している場合があります。そのような場合、以下のような参考資料があればご提示いただいております。
・確認済証、検査済証、台帳記載事項証明書
・敷地測量図
・不動産登記図
・不動産販売パンフレット
・建物写真
・図面が部分的に残っている場合、その図面
上記のような参考資料があれば図面復元作業が捗ります。勿論、これらの参考資料が無くても図面復元は可能です。建物の図面が必要だが残っていない、と言う場合は是非ご一報下さい。
それでは、また次回に続きます。
2018年
7月
18日
水
今日は、用途変更をする場合の建物事前調査についての記事です。永年、使用されてきた既存の建物を用途変更する場合、設計を開始する前に建物を調査して状態を把握しておく必要があります。事前調査でチェックするポイントとしては、設計図との整合性、建物の劣化状態などです。計画の進行以降は、インフラ系統のチェックも必要になります。尚、設計図が残っていない場合には、復元図を作成するための調査も必要になります。計画を円滑に実現させるためには、事前調査は欠かせません。それでは、また次回に続きます。
2018年
6月
08日
金
今日は、事務所ビルの図面復元についての記事です。一般的な事務所ビルには、基準になる同じような平面をもつ階(基準階)で構成されている物件が数多くあります。ところが、一見すると基準階プランで各階が構成されているように見える場合でも、よく見ればフロアごとに若干間取りが異なっている場合、仕上材料に違いがある場合、天井高に違いがある場合、設備に違いがある場合等があります。このような場合でも、各階ごとの僅かな違いを正確に把握し確かな復元図を作成することが望まれます。それでは、また次回に続きます。
2018年
5月
23日
水
今日は、賃貸用共同住宅の図面復元についての記事です。賃貸用物件の図面復元のご依頼では、物件管理を行うために図面を必要とする場合や、物件売買を目的とした場合があります。どちらの場合でも、各住戸の間取りとともに建物全体像を把握できる図面があれば、今後の物件活用に大いに役立つものとなります。賃貸用物件の図面復元では、一般的な戸建て住宅に比べて部屋数が沢山あるため、その分現地調査を含めた作業量が多くなります。その為、当社ではご依頼の前に住戸の空き部屋がいくつあるか、調査に入れる住戸がいくつあるかご確認をお願いしております。手間はかかりますが復元図を作成しておけば色々と役立ちます。それでは、また次回に続きます。
2018年
3月
29日
木
冬の寒さがやわらぎ、少しずつ暖かい季節になりはじめました。今日は、図面復元が物件活用に大いに役立っている点についてです。図面復元業務を始める以前は図面が残っていないという理由で、物件の活用ができなくて諦めてしまったケースも多かったと思います。しかし図面復元業務を始めたことにより、活用できる物件が増加し、物件活用の選択肢が広がりました。図面がないと物件活用ができないという認識は、既に過去のものになっております。今後も図面復元をすることで活用できる物件が増えていくと思います。それでは、また次回に続きます。
2018年
1月
05日
金
本日より本年の営業を開始しました。今年も昨年に引き続いて建築物ストックの活用に主眼を置きながら事業活動をしていきたいと思います。既存の建物の活用をご検討中の方はこの機会に是非ご一報下さい。
2017年
12月
07日
木
本日より、増築設計の料金体系を改定しました。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造ごとに分類してそれぞれの料金体系を改定しております。増築の設計では、個別の物件ごとに物件用途、物件の状態、物件場所、増築面積などから様々なケースがあるため、参考料金にしていただければと思います。増築をお考えの方はこの機会に是非ご検討下さい。
2017年
11月
30日
木
今日は、エレベータの増築についてです。既存の物件にEVを増築する際には、建ぺい率、高さ等の法令面の検討が必要です。そして既存部分は検査済証を取っていたか、既存図面の有無も重要な情報になります。もし図面が無い場合には復元する必要があるでしょう。又、既存部分の状態や形状面でEVを増築可能かどうかを検討する必要もあるので、現地を調査したほうがよいでしょう。法令面と既存の状況を整理した上で、具体的な増築計画に入ります。EVの増築と合わせて、既存部分の用途をどのように活用するかを考え、収益性を高める工夫をすれば物件の効果的な活用が望めるでしょう。それでは、又次回に続きます。
2017年
10月
24日
火
今日は、一戸建て住宅の図面復元についてです。中古の一戸建て住宅を購入したけど図面が残っていなかった、あるいは自宅の図面を紛失してしまった、というような場合には図面を復元しておくと良いでしょう。図面を復元しておけば、日常の点検維持管理、地震や台風等の被災時の点検資料、耐震診断・リフォーム・増改築をする際の基礎資料、販売することにした場合の添付資料などに使うことができます。一戸建て住宅を持っているけど図面がない場合には、是非図面復元をおすすめします。
2017年
9月
21日
木
今日は、増築をするときの図面復元についてです。増築をする際に既存部分の図面が残っていない場合は、復元図を作成する必要があります。増築計画が定まっている場合、復元図を作る前にその計画が実現可能かどうか、目星をつけておくとよいでしょう。そして復元図の作成では敷地と建物の位置関係、既存部分と増築予定部分の位置関係などに留意しながら増築後の全体図を見据えて作成していけば、増築設計もやりやすいでしょう。その点では復元図の作成者と増築設計者は同一であるほうが計画がスムーズに進むはずです。それではまた次回に続きます。
2017年
9月
12日
火
今日は、図面復元の種類についての記事です。図面復元の種類は、大きく分けて3つに分類できます。
1つ目は、用途変更や増築をする際に作成する復元図です。
2つ目は、共同住宅等の物件の管理目的で作成する復元図です。
3つ目は、売買物件にてローン審査をする際に、法適合確認を求められた場合に作成する復元図です。
いずれの場合の図面復元にも、図面を紛失してしまったり、前の所有者から図面を入手できなかった場合など、図面がない場合に行うことが共通しています。
今回は3種類の図面復元を挙げましたが、今後も図面復元の新たな需要が出てくることも考えられます。
2017年
8月
29日
火
連日暑い日が続いてます。さて、用途変更をしたい物件があるけど、確認申請図書が残っていない、という場合もあります。弊社では確認申請図書が残っていない物件の用途変更にも対応しております。図面復元に対応しているため、図書が残っていない場合でも図面の復元を実施します。確認申請図書が残っていないので、用途変更が出来るのだろうか、と検討されてる方はこの機会に是非ご一報下さい。
2017年
7月
31日
月
連日、暑い日が続いています。弊社によくご相談いただく既存物件の建築年代ですが、昭和から平成に変わる前後辺りのものが多いです。勿論、この年代よりも古い物もあれば、もっと新しい物もありますが、今のところは築後30年程経過した物件のご相談が多いという印象です。既存物件をお持ちの方は、活用方法を考えてみてはいかがでしょうか。ご相談に乗ります。それでは、また次回に続きます。
2017年
6月
19日
月
既に6月中旬になりました。さて、物件の活用方法を考えている方の中には、用途変更を行うのは費用や労力がかかるので、その面ではためらってしまう、と思われている場合もあると思います。しかし、用途変更を行えば活用する用途の幅が格段に広がります。物件を活用できる限りのあらゆる選択肢を広げることで、最大限の成果を得るための検討をしていくことが可能になります。それでは、また次回に続きます。
2017年
5月
17日
水
今回は、図面復元調査での建物位置関係の把握についてです。図面復元のご依頼を受ける建物の中には、本棟の他に別棟が存在する場合もあります。このような場合には、本棟と別棟の位置をしっかりと把握する必要があります。建物同士が接続してる場合もあるので、どこの位置で接続しているのか、屋根の納まりはどのようになっているか、どこのフロアで接続しているか、アプローチはどうなっているか、仕上材などは本棟との違いはあるのか等々、細かく把握して図面に書き入れていきます。それでは、また次回に続きます。
2017年
4月
17日
月
暖かい日が続いており、大分春らしくなってきました。弊社によくご依頼いただく図面復元のご依頼パターンは、主に用途変更等の確認申請に必要なもの、マンションなどの不動産管理物件用に必要なもの、不動産購入時の融資審査に必要なものなどがあります。それぞれのご依頼パターンごとに、作成する図面の範囲や明記事項が異なる場合もありますが随時対応しております。これらのご依頼パターン以外にも図面復元のご依頼がありましたらこの機会にぜひご活用下さい。
2017年
2月
15日
水
既に2月の半ばになりました。図面復元のご相談が増えております。お客様の中には、用途変更や増築を行うので、図面復元をお願いしたい、という方もおられます。このような場合には用途変更や増築と、図面復元をセットでお引き受けさせていただいております。図面復元のみをご依頼されるのではなく、用途変更や増築とセットでご依頼されたほうが、お得になります。というわけで宜しくお願いいたします。
2016年
11月
11日
金
最近は寒い日が続いてます。さて、用途変更について検討されている方は、まず最初にどこに依頼するべきか、思案されている場合もあるかと思います。そのような場合は、用途変更に対応できる設計事務所に依頼するのが良いでしょう。最初に相談するところを、間違えないことが大事です。というわけで、用途変更の依頼先は、対応できる設計事務所にしましょう。
2016年
11月
08日
火
今日の記事は、用途変更の確認申請についてです。用途変更の計画を検討している場合には、そもそも確認申請が必要なのか、もし必要なら何のためにやらなければならないのか、依頼する場合の費用はどれくらいかかりそうか、設計から申請、工事、開業に至るまでの期間はどれくらいか等々、様々な疑問がでてくると思います。そのような場合にはまず最初に設計事務所へご相談されるのが一番です。用途変更の確認申請にまつわる様々な疑問やご質問にお答えし、開業できるようにサポートいたします。それでは、また次回に続きます。
2016年
11月
02日
水
既に11月になりました。今年も残りあと2ヶ月です。さて、弊社では複合ビルの用途変更にも対応しています。ここで言う複合ビルとは、例えば事務所、共同住宅、店舗などのようにいくつかの用途が混在するビルのことです。雑居ビルと呼ばれたりする場合もあります。複合ビルの用途変更はお任せ下さい。
2016年
10月
06日
木
時の流れは早いもので、既に10月になりました。久々のブログ更新となります。図面を復元するために大事なことは、調査者が建物をよく把握することです。大抵の場合、自分が住んでいる家なら、どこに何があり、どのような造りになっているのかを把握できていますが、復元図を作成する建物の場合は、そうではありません。現地調査をしながら、しっかりと建物について把握する必要があります。図面復元については、弊社にご相談下さい。
2016年
7月
12日
火
7月も半ばに入り、暑い日々が続いています。今日は、図面復元の費用についてです。建物を建てる時には、建築設計を行い、図面を作成するわけですが、これらの作業を行う場合、それなりの費用がかかってきます。建築時の図面が残っておらず、何らかの事情で図面が必要になる場合には、図面の復元作業を行います。この図面復元にも費用がかかりますが、建築時にかかった建築設計費用のことを考えると、決して高くはありません。図面復元をご検討中の方は、この機会に是非ご検討下さい。
2016年
6月
15日
水
地震の影響により、ご自宅の耐震性が気になっている、という方が多いと思います。そのような場合は耐震診断をやっておくべきでしょう。耐震診断の現地調査では、建物の劣化状況を見ていきます。建物調査に慣れている担当者が行えば、住んでいる方が気がつかなかった箇所を次々と見つけていきます。耐震診断をご検討の方はご一報下さい。
2016年
5月
18日
水
既に5月の後半になっています。今日は、良い検査業者の特徴の一つについての記事です。良い検査業者の特徴の一つとして挙げられるのは、依頼者が気がつかなかった所を見つけられることです。例えばの話ですが、依頼者が検査業者を頼む前に、丸1日もかけて隅々まで調べたはずなのに、良い検査業者が調べれると僅かな時間で次々に依頼者が気がつかなかった問題箇所を見つけていきます。これは床下や小屋裏のような見えない箇所限定ではなくて、生活空間の内装や目立ちやすい外回り部分でも依頼者が気がつかなかった問題箇所を見つけていきます。なぜこのようなことができるのかと言うと、経験則からどこを見れば問題箇所が見つかるのかを知っているからです。良い検査業者に依頼すれば、自身では気がつかなかった所を見つけてくれる筈です。検査業者選びの一つの参考にしていただければと思います。
2016年
4月
20日
水
ご自宅の耐震性が気になる方や、まだご自宅の耐震診断をやっていない方は、早めに耐震診断を行った方が良いでしょう。耐震診断の結果、補強が必要になると判断された場合には適切な補強をする必要があります。それから、古い住宅の場合、図面が残っていないという場合も結構あります。図面は家の情報を表す資料の中でも、最も重要な部類に入るので、図面が無い場合は復元図を作っておくべきでしょう。弊社では、耐震診断と図面復元の両方を行えるのが強みです。耐震診断をやりたい、復元図を作って欲しい、というような場合には是非ご一報下さい。
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